Управляющая компания отвечает за состояние дома и получает за это деньги из вашей квартплаты. Но на практике не всегда понятно, какие именно работы уже оплачены и что можно требовать без доплат. В статье разберём, за что УК несёт ответственность и как жильцам проверить её работу.
Что такое управляющая компания и какие есть альтернативы
Управляющая компания — это организация, с которой собственники заключают договор на обслуживание дома. Она не владеет домом, но обязана следить за его состоянием: организовывать уборку, ремонт общих помещений, работу инженерных систем, обеспечивать безопасность жильцов.
Работа УК регулируется Жилищным кодексом и другими нормативными актами. Это значит, что компания не может действовать по своему усмотрению: перечень обязанностей и стандартов качества закреплён в законе.
При этом управляющая компания — не единственный вариант. Жильцы могут создать ТСЖ (товарищество собственников жилья) или ЖСК (жилищно-строительный кооператив). В этих случаях домом управляют сами собственники или их избранные представители. Такой формат требует большей вовлечённости жильцов, но даёт больше контроля над расходами и принятием решений.
Основные обязанности управляющей компании
Управляющая компания отвечает за общее имущество многоквартирного дома. Это всё, чем пользуются жильцы совместно: подъезды, лифты, крыши, подвалы, инженерные сети, придомовая территория.
К основным обязанностям УК относятся:
-
Содержание и уборка. Поддержание чистоты в подъездах и на дворовой территории, вывоз мусора, уборка снега и наледи.
-
Текущий ремонт. Устранение мелких неисправностей: замена перегоревших лампочек, починка дверных замков, ремонт ступеней и перил.
-
Инженерные системы. Контроль работы отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения в общих зонах и устранение протечек или засоров в стояках.
-
Безопасность. Проверка и обслуживание лифтов, противопожарных систем, очистка крыши от сосулек, реагирование на аварии.
-
Организация работ. Взаимодействие с подрядчиками, работа аварийно-диспетчерской службы, информирование жильцов о плановых отключениях и ремонтах.
Все эти задачи уже оплачены и входят в услугу «Содержание и ремонт жилья» в квитанции. Дополнительная плата за выполнение таких работ не требуется.
Платные услуги управляющей компании
Дополнительно оплачиваются работы внутри квартиры, если они не затрагивают интересы других жильцов. Например:
-
Замена крана или полотенцесушителя.
-
Устранение засора в раковине.
-
Ремонт розетки или выключателя.
-
Установка или замена счётчиков.
Простое правило: если проблема связана с общим имуществом, её обязаны устранить бесплатно. Всё, что касается только вашей квартиры, относится к отдельным услугам.
Если уборка не проводится, лифт простаивает, освещение в подъезде не работает или услуга оказана некачественно, жильцы вправе запросить перерасчёт. Сделать это нужно письменно, приложив фото или акт.
Когда УК не поможет
Важно понимать разницу между обязанностями управляющей компании и ресурсоснабжающих организаций (РСО) — тех, кто подаёт в дом воду, тепло и электричество. Именно здесь чаще всего возникают споры.
УК отвечает за всё, что находится внутри дома и на придомовой территории: общие трубы, стояки, электроснабжение в подъездах, работу отопления в системе дома, лифты, уборку и безопасность. Если в подвале течёт труба или не горит свет на лестничной площадке — это зона управляющей компании.
РСО отвечают за подачу коммунальных услуг до дома. Если летом отключили горячую воду или зимой весь дом отапливается плохо — это вопрос к ресурсоснабжающей организации. УК в таких случаях обязана лишь информировать жильцов о сроках и причинах отключений.
Простой ориентир: если проблема локальная и касается только вашего дома (или подъезда) — обращаться нужно в УК. Если перебои затрагивают весь район или сразу несколько домов, скорее всего, это зона ответственности РСО. Например:
-
у вас холодные батареи, у соседей тёплые — проверяет УК;
-
холодно во всём доме — отвечает РСО;
-
протек стояк в подвале — зона ответственности УК;
-
прорвало гибкую подводку к крану в квартире — личная ответственность жильца.
Как проверить работу управляющей компании
Жильцы имеют право контролировать управляющую компанию и получать информацию о её деятельности.
Где смотреть информацию:
-
На сайте ГИС ЖКХ. Там размещают тарифы, отчёты о расходах, договора управления. Эти данные можно сравнить с вашими квитанциями и состоянием дома.
-
По запросу в саму УК. Вы можете подать заявление и получить сведения о проведённых работах и расходовании средств. Компания обязана дать официальный ответ.
Быстрый маршрут по ГИС ЖКХ:
-
Войти через «Госуслуги».
-
Найти раздел «Информация о договорах по дому» и открыть договор управления.
-
Сверить тарифы и посмотреть отчёт о выполненных работах. Отчёты за предыдущий год публикуются в первом квартале следующего.
Что важно проверить:
-
Тарифы на содержание и ремонт — совпадают ли они с суммами в квитанции;
-
Отчёты о работах и услугах — действительно ли выполняется уборка, ремонт, сезонная подготовка;
-
Количество сотрудников, которых УК наняла для вашего дома (например, дворников или уборщиц).
Что делать, если управляющая компания не выполняет обязанности
Если управляющая компания игнорирует заявки или выполняет работу некачественно, важно действовать по шагам.
Шаг 1. Обратитесь в саму УК. Подайте заявление письменно или через сайт. Лучше сохранить доказательства — отметку о принятии документа, скриншот или фото.
Как подать заявку, чтобы её не потеряли:
-
Приложите фото или видео проблемы.
-
Укажите дату, время и место.
-
Зафиксируйте признаки угрозы (например, течёт вода, скользко, искрит проводка).
-
Обязательно получите номер заявки или отметку о её принятии.
-
Сохраните копию или скриншот.
Шаг 2. Напишите претензию на имя директора. Если компания не реагирует, формальная претензия станет основанием для дальнейших жалоб.
Шаг 3. Жалоба в надзорные органы. В зависимости от ситуации можно обратиться:
-
В жилищную инспекцию — она проводит проверки и может выдать предписание или даже лишить УК лицензии.
-
В Роспотребнадзор — если нарушаются санитарные нормы.
-
В ФАС — если есть подозрение на завышенные тарифы.
-
В прокуратуру — если предыдущие инстанции не помогли.
Шаг 4. Суд. Через суд можно обязать УК устранить нарушения, компенсировать ущерб или пересчитать плату. Иск обычно подают после попытки досудебного урегулирования.
Шаг 5. Смена УК. Если проблемы носят системный характер, жильцы могут расторгнуть договор на общем собрании собственников и выбрать другую компанию.
Когда поломка или бездействие УК привели к убыткам, фиксируйте ущерб актом, подавайте претензию с требованием возмещения, при необходимости привлекайте независимую оценку. В таких случаях может помочь и страховая компания: полис страхования жилья часто покрывает ущерб от аварий.
Если повреждены конструктивные элементы квартиры — стены, перекрытия, перегородки, окна или двери — поможет ипотечное страхование. Такой полис оформляется вместе с кредитом и покрывает ущерб от пожара, залива и других аварий. На сайте достаточно один раз внести данные, чтобы сравнить цены сразу в нескольких страховых компаниях.
Даже если жильё не в ипотеке, можно оформить добровольную страховку квартиры: она также компенсирует расходы на восстановление после аварий и даёт дополнительную защиту для собственников.
Софья Перцовская
