Какое жильё лучше купить — строящееся или уже готовое? Выбрать непросто. И на первичном, и на вторичном рынке есть плюсы и минусы. Что сравнивать, выбирая между новостройкой и «вторичкой», отвечаем в статье.
Стоимость квадратного метра
Стоимость квадратного метра зависит от различных факторов: региона, объекта недвижимости, инфраструктуры, района города. Например, в Москве цена 1 м² в августе 2023 года в новостройках комфорт-класса составила 299 200 ₽, на вторичное жильё — в среднем 350 500 ₽. В других регионах России, наоборот, «вторичка» дешевле. Например, новостройка в Екатеринбурге обойдётся свыше 128 000 ₽ за 1 м², на вторичном рынке — от 108 000 ₽. К моменту сдачи новостройки жильё может подорожать до 30%. Поэтому выбирать недвижимость, ориентируясь только на стоимость квадратных метров, не совсем правильно.
Процентная ставка
Ипотека на вторичную квартиру выдается по рыночной ставке — от 14% годовых. Ипотека на новостройки поддерживается государством, поэтому программ кредитования больше. Например:
- Семейная ипотека под 6%
- Сельская ипотека под 3%
- Дальневосточная ипотека под 2%
- Ипотека для IT-специалистов до 5%
- Льготная ипотека на новостройки до 8%
По стандартным программам на новостройку ставки начинаются от 11%. Но заёмщик может получить скидку, например, за электронную регистрацию сделки, это зависит от акций банка. Предварительный размер ставки можно посмотреть в кредитном калькуляторе, окончательная цифра будет известна после одобрения заявки на ипотеку. Чем ниже ставка, тем меньше переплата по кредиту.
Дополнительные расходы
При оформлении ипотеки нужно сравнивать не только процентную ставку, но и сопутствующие расходы на сделку.
Оценка недвижимости
Банк берёт ипотечную недвижимость в залог, поэтому нужен отчёт об оценке жилья для определения её рыночной стоимости.
Оценка понадобится в этих случаях:
- Покупка вторичной недвижимости
- Рефинансирование ипотеки другого банка
- Жильё куплено на стадии строительства и дом достроен
Цена услуги зависит от типа недвижимости и региона, может варьироваться от 2500 ₽ до 7000 ₽.
Страхование
Стоимость страхования жилья зависит от остатка долга по ипотечному кредиту, процентной ставки, типа и характеристик недвижимости. Тарифы составляют от 0,2% до 2% от стоимости жилья.
При покупке квартиры в ипотеку есть обязательные и необязательные виды страхования:
- Объект недвижимости страхуется обязательно — это требование закона. а «вторичку» полис оформляется сразу, на новостройку — после сдачи жилья.
- Страхование жизни и здоровья — необязательно, но при отказе банк поднимет ставку, как минимум, на 1%.
- Страхование титула — желательно, так как защищает покупателя вторичного жилья от потери права собственности на недвижимость.
- Страхование гражданской ответственности — покрывает риски от исков и претензий третьих лиц (например, порчу имущества в случае затопления).
Квартира в новостройке страхуется уже после ввода дома в эксплуатацию. По ДДУ нет объекта владения, поэтому и страховать нечего. Если за время строительства успели выплатить ипотеку, этой статьёй расходов можно пренебречь.
При расчёте страхования жизни и здоровья учитываются возраст и пол клиента. Страховка для женщин 45 лет и моложе стоит дешевле, людям старше 50 полис обойдется дороже, так как рисков больше.
При покупке вторичного жилья дорогим будет страхование титула. Цена такого полиса зависит от тарифа страховщика: обычно это 0,3-0,4% от оценочной стоимости объекта. Оформить титульное страхование имеет смысл на три года — это срок исковой давности по претензиям от возможных наследников или бывших супругов.
Рассчитать стоимость страхового полиса по ипотеке можно на сайте агрегатора страховок Cherehapa. Сервис подберёт варианты страхования в аккредитованных банком страховых компаниях.
«За» и «против»
Новостройка
| + | − |
|
|
Вторичное жильё
Прочитайте нашу статью → Что проверить перед покупкой вторичного жилья
| + | − |
|
|
Итог:
У любого типа жилья могут быть свои плюсы и минусы. Для удобства указали их в таблице, чтобы было проще их сравнить и принять взвешенное решение.
| Новостройка | Вторичное жильё | |
| Цель | Инвестиции, проживание или доход с аренды | Проживание или доход с аренды |
| Условия | Если заёмщик покупает квартиру без отделки, у него должно быть другое жильё, время на ожидание ключей и деньги на ремонт | В квартиру можно заехать сразу: сделать ремонт в удобное время и не ждать, когда построят инфраструктуру |
| Надёжность сделки | Чистая сделка, так как вы — первый покупатель, а продаёт застройщик | Нужен юрист или риелтор, чтобы они проверяли документы и предупреждали о подводных камнях |
| Ипотека | По льготной ставке | По рыночной ставке |
| Оценка недвижимости | Оформляется после ввода объекта в эксплуатацию | Оформляется для одобрения банком объекта недвижимости |
| Страхование | Дешевле | Дороже, если дом построен до 1960 года |
| Риски | Сроки сдачи объекта могут быть нарушены | Мошеннические схемы с правом собственности и претензии бывших наследников и супругов |
Если не брать в расчёт стоимость и время, необходимое для ремонта, то покупка новостройки по льготной ипотеке с учётом сопутствующих трат выгоднее приобретения вторичного жилья с использованием средств стандартного жилищного кредита. Однако, кроме экономии в деньгах на решение могут повлиять нематериальные преимущества.
Оксана Жукова,
финансовый консультант
