Закон об ипотеке 102-ФЗ (ст. 29) разрешает собственникам ипотечного жилья использовать это имущество по своему усмотрению, в соответствии с его назначением: проживать в квартире/доме, прописывать постояльцев, сдавать жилплощадь в аренду. 

Продать ипотечную квартиру можно, но только с разрешения банка-кредитора (ст.37 102-ФЗ).

В статье расскажем:

• о вариантах продажи залоговой недвижимости
• что входит в базовый пакет документов
• пошаговый алгоритм действий продавца

Вариант 1. Досрочное погашение ипотечного кредита заёмщиком-продавцом

Досрочно закрывать ипотеку целесообразно в том случае, если остаток долга по кредиту незначителен, а у заёмщика есть средства для погашения задолженности. Банк снимет обременение после выплаты жилищного кредита — разрешение кредитора на продажу залоговой недвижимости продавцу не потребуется.

Для покупателя, если он решит погасить кредит продавца собственными средствами, используя их в качестве залога, такая сделка рискованна. Если по каким-то причинам недобросовестный продавец захочет отказаться от купли-продажи, покупателю придется доказывать свои права на приобретенную недвижимость через суд. В случае форс-мажора (смерть одного из участников сделки) процесс может затянуться на годы.

Вариант 2. Погашение ипотеки за счет кредита на рефинансирование другого банка

сли у заёмщика не хватает собственных средств для полного погашения ипотеки, можно оформить потребительский кредит на сумму остатка долга по жилищному займу. Но при низкой платежеспособности клиента банк откажет в выдаче ссуды. Еще один минус: процентные ставки по потребительским кредитам в 2-3 раза выше ипотечных.

В этом случае стоит оформить ссуду на рефинансирование в другом банке. Задачей кредита на рефинансирование является снятие залога с предмета обременения. Ставки по таким ссудам ниже. Кредитные организации охотнее выдают целевые займы. 

Средствами кредита на рефинансирование погашается ипотека другого банка. С недвижимости снимается обременение. Квартира выставляется на продажу.

Вариант 3.  Продажа недвижимости вместе с долгом по ипотеке

Преимущества этого варианта — не нужно снимать обременение и досрочно погашать кредит. 

Недостаток — покупатели редко соглашаются на такие сделки. Новому собственнику придется выплатить разницу между оценочной стоимостью и остатком задолженности по жилищному кредиту, а на остаток долга оформить ипотеку на себя на менее выгодных условиях. 

Сложность еще в том, что банк может отказать в переуступке прав новому заёмщику, если он не будет соответствовать требованиям кредитора.

Вариант 4. Погашение ипотеки покупателем в ходе сделки купли-продажи недвижимости

В этом случае риски минимальны. Покупатель погашает долг по жилищному кредиту перед банком и остаток средств перечисляет продавцу. Банк-кредитор выступает третьим участником и гарантом сделки купли-продажи ипотечной недвижимости. 

Банки предлагают клиентам так называемую альтернативную сделку, когда деньги помещаются в две сейфовые ячейки. Средства из первой депозитарной ячейки идут на погашение долга. После закрытия ипотеки и снятия обременения с имущества права нового собственника на приобретенную недвижимость регистрируются Росреестром. Деньги из второй ячейки передаются продавцу.

Недостатки этого способа:

1. Чтобы найти и заинтересовать покупателя, придется продавать жилье с дисконтом в 15-20% от рыночной стоимости
2. Часто покупателями проблемной недвижимости выступают риэлтерские фирмы, суммы агентского вознаграждения которых в разных регионах страны составляют 1-5%

Вариант 5. Продажа ипотечной недвижимости кредитором

В случае просрочек по жилищному кредиту более трех месяцев банк может отобрать или арестовать ипотечную недвижимость, даже если это единственное жилье и частью собственности владеют несовершеннолетние дети.

Правовой документ касается как должников, которые обанкротились сами либо по решению кредитора, так и тех, у кого нет средств на обслуживание долга. При банкротстве имущество, которое подходит для взыскания, забирают для расчетов с кредиторами, безнадежное — списывается с негативными последствиями для должника.

При закрытии ипотечного кредита, но при наличии других обязательств, должников могут выселить в социальное жилье в соответствии с нормами предоставления и учетными нормами площади жилого помещения.

Чтобы не доводить дело до суда, заёмщики, которые не могут оплачивать ипотеку, должны сообщить об этом кредитору. Для тех, кто потерял источники дохода или оказался в трудной жизненной ситуации, избежать взысканий помогут кредитные каникулы сроком на полгода.

В случае невозможности обслуживания долга заёмщиком банк имеет право самостоятельно провести оценку недвижимости и выставить ее на торги. Это самый невыгодный для должника вариант — кредитор продает такое имущество с дисконтом 20-30%. Средства от реализации объекта недвижимости идут в погашение задолженности, штрафов, пеней, судебных издержек, оставшаяся часть выплачивается заёмщику.

Документы для продажи ипотечной квартиры:

Список зависит от условий банка-кредитора. В базовый пакет входят:

• документы, удостоверяющие личность собственников
• выписка из ЕГРН
• выписка из домовой книги/справка о прописанных жильцах
• справка по форме банка об отсутствии задолженности по ипотечному кредиту
• нотариальное согласие супруга на сделку (если брак зарегистрирован)
• оценка недвижимости
• техпаспорт на жилое помещение
• документ, подтверждающий право собственности (при наличии)
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

Выписка из ЕРГН — основной документ, гарантирующий чистоту сделки. Объект недвижимости, находящийся в залоге у банка, с которого не снято обременение, не пройдет регистрацию в Росреестре без согласия банка. 

Кредитор разрешит продать ипотечную недвижимость при условии, что сделка его устраивает. Если банку по каким-то параметрам сделка будет не выгодной, скорее всего заёмщик получит отказ. 

Пошаговый алгоритм действий продавца:

1. Уведомить банк и получить согласие кредитора на продажу ипотечной недвижимости
2. Уточнить в банке условия сделки и собрать необходимый пакет документов
3. Выставить жилье на продажу
4. Найти покупателя
5. Оформить сделку
6. Провести расчет с покупателем
7. Получить справку в банке об отсутствии ссудной задолженности по ипотеке

Итоги:

1. Чтобы продать ипотечную недвижимость, нужно получить согласие банка-кредитора
2. Ипотечные квартиры продаются с дисконтом от 15 до 20%
3. Минимальный риск купли-продажи ипотечной недвижимости, когда ипотека погашается покупателем по ходу сделки
4. Выгодно воспользоваться рефинансированием ипотеки в другом банке
5. При просрочке платежей свыше 3-х месяцев ипотечного жилья могут лишить в судебном порядке

Источники:

1. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Статья 29. 
2. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Статья 37. 
3. Постановление конституционного суда от 26.04.2021 г. Изъятие жилья, оформленного в ипотеку.
4. Жилищный Кодекс РФ. Статья 50.
5. ФЗ № 76, определяющий порядок получения паузы в обслуживании ипотечного кредита теми, кто потерял работу или оказался в трудной жизненной ситуации.