В 2024 году оформить ипотеку стало сложнее. Банки повысили процентные ставки, увеличили первоначальный взнос, ужесточили требования к заёмщикам и ввели принцип «одна льготная ипотека в одни руки».

С 1 июля официально закончится массовая льготная ипотека, а господдержка станет адресной: будут действовать только семейная ипотека и региональные программы.

В статье расскажем, какими способами можно воспользоваться, чтобы выгодно оформить ипотеку.

Взять кредит на минимальную сумму

При высокой ставке можно оформить ипотеку, если ежемесячный платёж по кредиту будет менее половины от бюджета, или выгода от покупки будет ощутимее переплаты по кредиту.

В текущих условиях многим заёмщикам сложно погашать ипотеку в новостройке и ещё арендовать жильё. Поэтому часть из них рассматривают недвижимость меньшей площади. Вместо трёхкомнатной выбирают двух- или однокомнатную квартиру, но уже с ремонтом, чтобы сразу переехать и жить в ней.

Чаще всего новое жильё покупают за счёт продажи предыдущего, а ипотеку берут, чтобы доплатить разницу между куплей-продажей квартир.

Инвесторы приобретают апартаменты, чтобы заработать на росте цен, при этом высокая ставка и отсутствие льгот для них не важны.

Заплатить за снижение процентной ставки

Такая услуга есть не во всех банках и условия у каждого банка свои. Нужно заплатить определённую сумму, чтобы сократить процентную ставку по стандартной ипотеке.

Этим вариантом можно воспользоваться, если кредит не будет погашен досрочно, и не планируется рефинансирование, когда процентные ставки начнут снижаться. Комиссию за эту услугу банки не возвращают.

Воспользоваться льготной программой

Ещё полгода будет действовать программа массовой льготной ипотеки. После 1 июля останутся семейная, военная, сельская, IT-ипотека. Дальневосточную и арктическую ипотеку продлили до 2030 года. Можно присмотреться к этим программам, ставки по ним не менялись и остаются максимально выгодными.

Почитайте ещё → Ипотека 2024: какие изменения ждут заёмщиков в этом году

Оформить комбо-ипотеку

Если на покупку жилья суммы льготного кредита не хватает, при достаточной платёжеспособности заёмщика банк может предложить комбо-ипотеку — вместо двух кредитов оформляется один с усреднённой процентной ставкой.

Главное требование банка — деньги выдадут только на покупку недвижимости у аккредитованных застройщиков. Поэтому нужно заранее поинтересоваться у застройщика, в каких банках он аккредитован.

А если нужного застройщика нет в перечне банка, можно узнать у кредитора, что сделать, чтобы банк аккредитовал эту компанию. Иногда бывает достаточно подтверждения аккредитации от двух крупных банков. Такой документ можно запросить в отделе продаж застройщика.

Рассмотреть кредит на индивидуальное жилищное строительство

Под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) банки предлагают:

• Семейную ипотеку под 6%
• Льготную ипотеку с господдержкой под 8%
• Сельскую ипотеку до 3%

Все программы подходят под строительство жилого дома, но по семейной ипотеке деньги перечисляют только подрядчику, аккредитованному банком. А по господдержке можно строить дом самому либо нанять строительную бригаду по договору и еще купить землю, если на это останутся средства (земля может быть и в аренде). Здесь заёмщику нужно выбирать между ставкой и условиями программы. Иногда суммы, выделяемой государством на строительство, не хватает, тогда приходится оформлять рыночную ипотеку.

Резюме

1. В текущих условиях получить ипотеку, даже по льготным программам, смогут только платёжеспособные заёмщики.
2. Если есть хороший вариант на вторичном рынке можно оформить рыночную ипотеку. Ставки начнут снижать, возможно, уже во втором полугодии. Тогда заём можно рефинансировать под меньший процент. А переплата из-за высокой ставки может со временем окупиться выросшей стоимостью жилья.
3. Для заёмщиков, планирующих построить собственное жильё, господдержка и льготные программы останутся на прежних условиях.
4. Можно рассмотреть альтернативные варианты покупки недвижимости: жилищную кооперацию, лизинг квартиры, рассрочку от продавца, либо воспользоваться специальными программами субсидирования жилья за счёт региональных бюджетов. Плюс таких схем — упрощённые условия выдачи. Минусы — оформление в собственность только после окончательного расчёта, а значит, получить налоговый вычет сразу не получится; не предусмотрены частично-досрочные погашения; нельзя воспользоваться кредитными каникулами, если финансовое положение ухудшится.
5. Поскольку государство решило меньше денег выделять на льготную ипотеку, она будет стоить дороже, а новые издержки отразятся на всех: на банках, застройщиках и покупателях.

Источники:

Постановление Правительства РФ «Об изменений условий по льготным программам ипотеки»

Оксана Жукова, финансовый консультант