Все, кто оформил ипотеку или только планирует это сделать, стремятся как можно быстрее рассчитаться с банком. В статье расскажем, как погасить ипотеку быстрее и всегда ли это выгодно.

1. Накопите как можно больше на первоначальный взнос

Большой первоначальный взнос помогает снизить финансовую нагрузку в будущем. Чем он больше, тем меньше будет сумма кредита и переплата по нему. Также от первоначального взноса зависит ежемесячный платёж и необходимый доход для оформления ипотеки.

2. Выбирайте ипотечный кредит с низкой ставкой

Как правило, при покупке строящегося жилья ставки по ипотеке ниже. Также можно стать участником льготной программы с поддержкой государства.

Если квартира приобретается на вторичном рынке, сравните предложения от разных банков и выберете наиболее выгодное. Разница в ставке даже в 0,5% в долгосрочном периоде позволяет сэкономить сотни тысяч рублей.

3. Не упускайте возможность рефинансировать ипотеку

Рефинансирование — это получение нового кредита, но под меньшую процентную ставку. Допустим, ипотека была оформлена по ставке 12% годовых, а сейчас появилась возможность переоформить заём под 8%. В этом случае оформить рефинансирование выгодно. Чем меньше ставка, тем быстрее выплачивается долг.

4. Старайтесь вносить досрочные платежи

Свободные деньги лучше направить на досрочные платежи. Но сначала нужно выяснить условия досрочного погашения и не предусмотрены ли за это штрафы. Если в договоре информации нет, уточните в офисе или на сайте банка, как правильно погашать ипотеку досрочно.

Большинство банков в России работают с аннуитетными платежами, когда ежемесячно выплачивается одна и та же сумма. В графике платежей видно, что каждый платёж по кредиту состоит из двух частей: основного долга и банковских процентов.

Банк сначала получает проценты, а затем остаток долга. Делайте досрочные платежи в первой половине срока кредита, так как в это время сумма процентов выше основного долга.

Если недвижимость куплена с целью инвестирования, а не для проживания, можно сдавать жильё в аренду, а полученными деньгами досрочно погашать ипотеку.

Досрочное погашение с сокращением срока

Если дополнительно платить сверх ежемесячных платежей и сокращать срок кредита, можно сэкономить на погашении процентов и полностью рассчитаться с банком быстрее. Однако, это может существенно увеличить ежемесячную нагрузку на бюджет.

Досрочное погашение с уменьшением платежа

Если при досрочных погашениях сокращать платёж, то сэкономить получится больше. В этом случае выплатить быстрее не получится, и переплата по кредиту будет выше, чем при уменьшении срока.

Этот вариант лучше использовать в том случае, когда нужно сократить ежемесячный платёж в связи с финансовыми трудностями.

Смешанное досрочное погашение

Смешанное досрочное погашение позволяет сократить и срок кредита, и размер платежа. Но в банках оно не предусмотрено, поэтому этот способ придётся использовать самостоятельно.

Не имеет значения, как вносить дополнительные суммы: ежемесячно или единоразово. Если есть деньги, важно платить в дни, указанные в графике, тогда вся сумма пойдет на погашение основного долга. Чем меньше долг, тем меньше процентные выплаты по кредиту.

Смешанное досрочное погашение выгодно тем, что в день выплаты списывается обязательный платеж, в котором есть проценты. Вся остальная сумма с учётом дополнительного взноса идёт на погашение основного долга. Таким образом, можно, имея крупную сумму, сначала уменьшить размер ежемесячного платежа, а затем каждый месяц вносить дополнительные суммы и сокращать срок.

Используя этот способ, ипотеку можно погасить с тем же сроком и той же переплатой, что и при выборе варианта с уменьшением срока. Но у этого способа есть преимущество: при ухудшении финансовой ситуации можно отложить досрочное погашение и оплачивать только минимальный платеж.

5. Используйте материнский капитал

При появлении в семье ребёнка государство даёт сертификат — материнский капитал. Деньги можно направить на первоначальный взнос по ипотеке или досрочно погасить ими часть займа.

В 2023 году сумма сертификата на первого ребенка составляет 589 500 ₽. При рождении второго ребенка государство выплатит 779 000 ₽. Если семья получила сертификат на первенца, положена доплата в размере 189 500 ₽.

6. Сделайте налоговый вычет

При покупке жилья можно получить налоговый вычет и полученными средствами погасить ипотеку. Общая сумма выплат составит 650 000 ₽:

• 13% от стоимости жилья, но не более 260 000 ₽
• 13% от процентов, уплаченных по ипотеке, но не более 390 000 ₽

Зачем досрочно погашать ипотеку?

Платежеспособность заёмщика

Есть смысл быстрее выплачивать ипотеку, если её оформляют заёмщики, чьи доходы могут вскоре сократиться в разы. Например, у людей предпенсионного возраста.

Кредитная нагрузка

Если в планах есть дорогостоящие покупки, на которые тоже придётся брать кредит в банке, стоит задуматься о снижении долговой нагрузки. Сейчас банки ужесточили условия выдачи кредитов и не выдают ссуды тем, у кого платежеспособность менее 50%.

Продажа ипотечной квартиры

Продать заложенную квартиру или даже сдать её можно только с согласия банка, это дополнительные сложности. Проще рассчитаться с банком досрочно, снять обременение и распоряжаться квартирой на своё усмотрение.

Когда невыгодно досрочно погашать ипотеку

Такое возможно, если оформлена льготная ипотека. Если у заёмщика появилась крупная сумма, он может открыть вклад и получить доход с процентов. Это выгоднее, чем досрочное погашение ипотеки.

Итоги

1. Выгодно погашать ипотеку в первой половине срока кредита, когда суммы процентов превышают основной долг.
2. Если финансы позволяют проводить досрочные платежи, лучше сокращать срок кредита, так переплата будет меньше.
3. Быстрее погасить кредит помогут средства материнского капитала или региональных жилищных субсидий, а также имущественные вычеты.
4. Если в планах продажа недавно приобретенного жилья или выход на пенсию, нужно искать способы досрочного погашения, чтобы быстрее рассчитаться с банком и стать полноправным владельцем имущества.

Источники:

1. Федеральный закон от 21.12.2013 N 353-ФЗ (ред. от 08.03.2022) О потребительском кредите (займе)
2. Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей
3. Налоговый кодекс РФ(ч.2) N 117-ФЗ (ред. от 18.03.2023). Статья 220. Имущественные налоговые вычеты.

Оксана Жукова,
финансовый консультант,
опыт работы в банковской сфере 25+ лет