Апартаменты и квартира: отличия в страховании ипотеки

Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (Пока оценок нет)
Загрузка...

В крупных городах осталось немного мест под жилую застройку. Цены на квартиры в исторических и деловых центрах нереально завышены, но жить в труднодоступных спальных микрорайонах готов не каждый. Неудивительно, что все чаще в сделках купли/продажи фигурирует новый тип жилья — апартаменты. Они привлекают относительно низкой ценой (в среднем на 20-25% дешевле квартир) и выигрышным местоположением.

Риэлторы утверждают, что существенных различий между апартаментами и квартирами нет. Расскажем, с какими проблемами на самом деле можно столкнуться при кредитовании и страховании апартаментов.

 

Подводные камни «нежилой» недвижимости

Внешне апартаменты могут ничем не отличаться от обычной квартиры — та же кухня, прихожая, санузел, одна или несколько комнат с лоджиями или балконами. Однако если по документам здание не относится к жилому фонду, то его помещения не попадают под действие статьи 16 Жилищного кодекса и не считаются жилой недвижимостью. По статусу апартаменты ближе всего к гостиничным номерам — можно жить, оформлять временную регистрацию, но прописаться невозможно.

Именно в этом секрет и удачных локаций, и относительно низкой цены. Требования к застройщику нежилой недвижимости на порядок ниже.

Например, он может отдать под апартаменты часть бизнес-центра, построить апарт-отель на территории бывшего завода или фабрики. При этом не обязан благоустраивать территорию, строить школы, детские сады. Зато может реализовать самые смелые архитектурные решения как в дизайне фасадов, так и при планировке внутреннего пространства. Панорамные окна, собственный спортзал, бассейн, зимний сад — не редкость в современных комплексах апартаментов.

Главное отличие — никаких льгот

Принципиальных отличий при проведении сделок с недвижимостью нет. Апартаменты разрешается покупать и продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог. Банки предоставляют выгодные ипотечные программы.

Однако при покупке, кредитовании и страховании существуют особенности, которые напрямую связаны с «нежилым» правовым статусом помещений.

  • Нет постоянной регистрации. Да, вы не сможете прописаться, однако никто не запрещает сделать временную регистрацию на 5 лет и периодически ее продлевать.
  • При покупке апартаментов собственник не может использовать материнский капитал, а также получить налоговый вычет.
  • Коммунальные платежи несколько выше, оформить субсидию не получится.
  • Нельзя воспользоваться государственными жилищными программами ипотечного кредитования. При выплате ипотеки на апартаменты не предусмотрена возможность использовать «ипотечные каникулы».
  • Официально максимальная ставка налога на недвижимость у апартаментов выше, но она зависит от кадастровой стоимости и может быть по факту даже меньше, чем у квартиры.
  • Владелец не может воспользоваться льготными программами страхования жилья, предлагаемыми местными муниципальными органами.

 

Страхование ипотеки апартаментов

Как и квартиры, апартаменты считаются недвижимым имуществом и могут являться предметом залога при оформлении ипотеки в банке. Ипотечный кредит погашается долго, за это время с недвижимостью могут произойти непредвиденные ситуации, влияющие на ее стоимость. Чтобы защитить банк от убытков, покупатель обязан застраховать залоговое имущество на весь срок выплаты кредита. Особенность договора страхования ипотеки в том, что он заключается в пользу кредитора — компенсацию при наступлении страхового случая получит банк, а не владелец квартиры или апартаментов.

 

Можно ли сэкономить на страховке?

Банк дает деньги на покупку недвижимости, именно они являются главным предметом ипотечного договора. Чтобы защитить интересы банка, сумма, на которую оформляется страховка, не может быть меньше кредита. Но может быть больше, увеличить ее нередко предлагают и кредиторы, и страховые компании.

Если главная цель — сэкономить на страховке, ее заключают на величину остаточного долга. По мере погашения кредита сумма уменьшается.

Однако такой вариант имеет существенный недостаток — защищены только интересы кредитора. При наступлении страхового случая банку компенсируются убытки, а вот собственник теряет первоначальный взнос и все выплаченные им ранее средства. Чтобы защитить интересы и кредитора, и владельца, выгоднее заключать страховой договор на полную рыночную стоимость апартаментов или квартиры.

При страховании ипотеки правовой статус у залогового имущества не играет роли. Для апартаментов и квартир ипотечный страховой договор оформляется одинаково, страховая сумма может быть равна остаточному долгу или превышать его. Единственное отличие в том, что на апартаменты не распространяются льготные программы страхования жилья, действующие в отдельных регионах России.

Ольга Шам