В статье расскажем, как получить одобрение банка по ипотечной заявке.

Что сделать, перед тем как подать заявку в банк

Чтобы не отказали в оформлении ипотеки, следуйте инструкции:

1. Накопите средства на первоначальный взнос и дополнительные расходы
2. Узнайте свою кредитную историю и сведения о задолженностях
3. Рассчитайте комфортный ежемесячный платеж
4. Предупредите работодателя на случай проверки трудоустройства
5. Выберите банк и подайте заявку

Шаг 1. Накопить на первоначальный взнос

Мы уже писали статью о том, где взять средства на первоначальный взнос.

Для банка важно, чтобы у заёмщика были собственные средства, это косвенно подтверждает его платёжеспособность.

От первоначального взноса в размере не менее 15-20 % от суммы кредита зависит ежемесячный платеж по ипотеке. Если заёмщик может оплатить больше, для банка это гарантия, что клиент не будет пропускать сроки платежей. А для заемщика, что переплата по кредиту будет меньше.

Также нужны средства на оплату сопутствующих расходов. При покупке жилья в новостройке могут потребоваться:

• Нотариальное согласие супруга на сделку, если заключён брак — до 20 000 ₽
• Обязательное страхование имущества — от 5 000 ₽
• Оплата регистрации договора долевого участия (ДДУ) в Россреестре — 350₽
• Пошлина для регистрации собственности — 2 000 ₽
• Оценка квартиры для оформления закладной в банке — от 3 000 ₽
• Страхование жизни заёмщика — необязательная услуга, но при отказе ставка по кредиту будет выше

А еще нужны деньги на ремонт, если квартира без отделки. Сумма таких расходов для каждого покупателя разная. Что касается страхования жизни и здоровья заёмщиков в возрасте от 20 до 40 лет средняя стоимость страховки составляет 5000-10000 ₽.

Шаг 2. Узнать кредитную историю и проверить долги

Как правило, банки отказывают клиентам, желающим получить ссуду, из-за плохой кредитной истории. Поэтому перед подачей заявки на ипотеку следует обратиться в Бюро кредитных историй (БКИ).

Это можно сделать самостоятельно в личном кабинете на сайте Госуслуг, либо запросить информацию у крупных БКИ:

• Объединённое бюро кредитных историй (ОКБ)
• Национальное бюро кредитных историй (НБКИ)
• Эквифакс
• Также нужно проверить задолженности перед Федеральной службой судебных приставов (ФССП) и Налоговой инспекцией (ФНС). Если будет судебная или налоговая задолженность, оплатите её и дождитесь обновления информации в этих базах, обычно это занимает до 10 рабочих дней. Только после этого подавайте заявку на ипотеку.

Если по каким-то причинам в бюро не окажется информации, нужно сделать следующее:

1. Через Госуслуги подать запрос в Центральный каталог кредитных историй (ЦККИ).
2. Дождаться ответа из ЦККИ. В письме будет ссылка к БКИ, в котором можно заказать отчет. Два раза в год процедура бесплатна.
3. При получении отчета из БКИ необходимо его изучить. Банки иногда забывают вовремя передать информацию в БКИ. Поэтому при обнаружении расхождений нужно обратиться напрямую к банку-кредитору либо написать обращение в БКИ о пересмотре истории.

Шаг 3. Посчитать комфортный ежемесячный платёж

Для того чтобы определить сумму ежемесячного платежа, нужно посчитать все расходы: еда, коммунальные услуги, транспорт, хобби, отдых, а также на чём можно сэкономить. После этого станет ясно, сколько свободных средств в месяц можно отдавать по ипотеке — это и будет комфортной суммой ежемесячного платежа.

По указанию ЦБ РФ — не более 50% подтверждённого дохода может уходить на погашение действующих и вновь оформляемого кредитов.

Например, с доходом 100 000 ₽ не более 50 000 ₽ можно отдавать по ипотеке. Если есть ещё займы, по которым расходы составляют 20 000 ₽, значит платеж по ипотеке будет не выше 30 000 ₽ (50 000 ₽ минус 20 000 ₽).

Для расчёта ежемесячного платежа по будущей ипотеке можно использовать кредитный калькулятор на сайтах банков. Но эти сервисы рассчитывают примерный платёж и не учитывают существующую кредитную нагрузку.

Если есть кредитная карта

Сложнее с кредитными картами. Если она активна и задолженности нет, банки всё равно учитывают кредитный лимит по карте в долговую нагрузку, так как заёмщик может в любой момент снять средства с кредитки.

По указанию Банка России в расчёт ежемесячной долговой нагрузки берётся 5–10% от лимита, установленного по кредитной карте.

Например, если по карте лимит 50 000 ₽, то кредитор вычитает 2500-5000 ₽ из дохода заёмщика. Однако есть банки, которые не учитывают кредитные карты с лимитом до 30 000 ₽.

Обычно банки предлагают клиентам закрыть кредитную карту либо оставить на ней минимальный лимит до 15 000-20 000 ₽.Такие нюансы нужно согласовать с ипотечным менеджером, который будет заводить заявку.

Также обязательное требование банка — предоставление справки, подтверждающей отсутствие задолженностей по кредитам, полученным в других банках.

Если дохода с условием погашения части кредитов или карт не хватит, можно привлечь созаёмщика или поручителя. Ими не обязательно должен быть родственник, это может быть третье лицо, которое подтвердит наличие дохода справкой по форме банка.

Дополнительно можно предоставить документы о наличии других доходов. Например, от сдачи недвижимости в аренду или заработок по совместительству. Тогда, кроме справки по форме, банка нужна копия договора аренды либо трудовая книжка, заверенная работодателем.

Можно воспользоваться акциями банка-кредитора. Например, Сбер периодически предлагает клиентам программу «Ипотека по двум документам». Обычно нужны паспорт и СНИЛС. Общий ежемесячный доход клиента не подтверждается справками или какими-либо документами. Но другие банки по такой программе могут запросить выписку из ПФР, чтобы удостовериться, что у клиента есть официальная работа.

Шаг 4. Предупредить  работодателя на случай проверки трудоустройства

Банки проверяют заёмщиков в автоматическом режиме — через скоринг. Это специальная программа, которая анализирует анкетные данные клиентов по разным параметрам и выносит решение: пропускать заявку дальше или отказать.

При одобрении анкета уходит на персональное рассмотрение. Проверяющий сотрудник анализирует сведения, указанные в анкете. Он вправе позвонить заёмщику и уточнить, на какие цели тот берёт ипотеку, как планирует её оплачивать. Также спросить про работу: название компании, должностные обязанности, размер заработной платы.

Трудоустройство банки проверяют двумя способами:

1. Если есть официальный доход. Банки просят клиентов предоставить выписку из ПФР либо справку о доходах по форме банка. Идеальный вариант, когда зарплата перечисляется на счет в банк, где планируется оформлять ипотеку. На основании этих данных кредитор рассчитывает максимальную сумму платежа и сумму займа. В этом случае банки редко звонят работодателям. А если и проводят проверку, то только для того, чтобы выяснить — не собирается ли сотрудник уволиться.
2. Неофициальный доход. Не у каждого клиента полностью «белая» зарплата. Бывают ситуации, когда часть заработка выдаётся в конверте. Такие заёмщики не смогут подтвердить доход документально. В этом случае кредитный менеджер может позвонить работодателю. Важно, чтобы руководитель ответил на звонок и подтвердил трудоустройство. Решение по заявке может зависеть от того, как контактные лица поговорят с представителем банка.

Шаг 5. Выбрать банк

Если есть официальное место работы и стабильный заработок, то проблем с банком-кредитором не возникнет. Но бывают случаи, когда у потенциального заемщика оформлена самозанятость или ИП либо низкий уровень доходов, в таком случае получить одобрение сложнее, так как кредиторы могут не работать с такими категориями клиентов. Поэтому при выборе банка стоит руководствоваться следующими критериями:

• Обращаться в кредитную организацию, в которой открыт зарплатный либо текущий/расчётный счёт, по которому проходят приходно-расходные операции, таким образом можно подтвердить платежеспособность.
• Подать заявку в банк, в котором ранее оформлялись кредиты, при условии, что займы погашались вовремя и не было просрочек.
• Выбирать банки, которые специализируются на ипотеке, имеют большой опыт обслуживания клиентов в этом сегменте кредитования, могут найти различные варианты решения в сложных ситуациях. Например, когда отсутствует постоянная регистрация или были проблемы с возвратом долга.

Вывод

Как только все эти этапы будут пройдены и все необходимые документы собраны, можно обращаться в банк. Если нет времени самостоятельно заниматься подготовкой, стоит обратиться к профессиональным ипотечным брокерам. Сначала они проведут полный анализ профиля заёмщика: кредитной истории, документов, работодателя, и только потом выберут банк и подадут заявку. Комиссия за их услуги может составлять до 3% от суммы кредита.

Ещё раз коротко:

1. Следует накопить первоначальный взнос и средства на сопутствующие расходы.
2. Желательно иметь положительную кредитную историю.
3. Если есть судебные или налоговые долги, их нужно оплатить.
4. Ежемесячный платеж не может превышать половину доходов.
5. Кредиты и кредитные карты по возможности нужно закрыть либо сократить задолженности, чтобы увеличить платежеспособность.
6. Работодателя стоит предупредить заранее, чтобы должностное лицо подтвердило трудоустройство.
7. Лучше обратиться в банк, в котором открыт зарплатный счет либо быть клиентом этого банка.

Источники:

1. ФЗ «О кредитных историях» 218-ФЗ от 30.12.2004, статья 8, пункт 2.
2. ФЗ «О кредитных историях» 218-ФЗ от 30.12.2004, статья 8, пункт 4.1.
3. Указание Банка России № 4892-У от 01.10.2019 «О показателе долговой нагрузки (ПДН)».
4. Указание Центробанка от 20.04.2021 № 5782-У «О видах активов, к которым устанавливаются надбавки по коэффициентам риска», пункт 2.2.7.