По данным Barnes International Moscow: 70% респондентов, покупающих жильё за границей, хотят получить второе гражданство, 20% — выгодно инвестировать, оставшиеся 10% приобретают квартиры для проживания. В статье рассмотрим условия ипотечных кредитов для нерезидентов в банках Турции, Испании и Болгарии, сравним с российской ипотекой и определимся, где она выгоднее.

Турция 

Турция радует ценами и высоким уровнем безопасности. Цены на жильё площадью 40-50 м² начинаются от 40 000 €. 

90% недвижимости в Турции покупают в начале строительных работ — с ростом этажей жилого комплекса растёт стоимость самого объекта. Ценообразование связано с площадью, этажностью, состоянием помещений и удалённостью от моря.

Узнать стоимость жилых объектов в Турции можно на местных сайтах Hepsiemlak.com и Sahibinden.com

Условия

Турецкие банки заинтересованы в новых клиентах, поэтому готовы кредитовать иностранцев на приемлемых условиях:

• сумма первоначального взноса — до 40%
• возраст заёмщика — от 25 до 65 лет
• процентная ставка — 6-9% годовых в $/€
• срок кредита — до 10 лет

Банки

Кредитные учреждения, в которых дают ипотеку нерезидентам:

• DenizBank
• Garanti Bank
• Fibabanka
• HBSC Bank
• Küveyt Türk
• Albaraka Türk

Кредиты нерезидентам в иностранной валюте выдают только в Küveyt Türk и Albaraka Türk, остальные банки оформляют займы в турецких лирах под 11-15% годовых. DenizBank входит в группу компаний Сбербанка, рассматривает заявки в рублях, но процентная ставка высокая — до 18%.

Документы

Стандартный список документов выглядит так:

• загранпаспорт
• заявление-анкета
• выписка из банковского счёта за последние 3 месяца
• справка о доходах — 2-НДФЛ
• для предпринимателей — бухгалтерская отчётность компании за последние 2 года, выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП
• выписка из национального бюро кредитных историй (НБКИ)
• турецкий регистрационный номер, выданный в местном налоговом органе
• ТАПУ — документ на приобретаемую недвижимость в Турции, подтверждающий переход права собственности (копия)
• отчет об оценке жилья

Также могут запросить документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество в стране проживания (при наличии).

Все документы должны быть переведены на турецкий язык и заверены у нотариуса.

Дополнительные расходы

Заёмщику необходимо предусмотреть затраты на обязательное страхование жизни и недвижимости, административные взносы и госпошлины, комиссионное вознаграждение.

Этапы оформления

Процесс оформления ипотеки схож с российским. В связи с пандемией правительство Турции разрешило банкам проводить сделки дистанционно.

Срок рассмотрения заявки 3-5 дней. На основании независимой оценки принимается предварительное решение о выдаче займа. Рассчитываются сумма, срок и процентная ставка кредита. Затем на нового владельца переоформляется ТАПУ с обременением, которое будет снято после полного погашения долга. Средства перечисляются продавцу.

Рассрочка

Многие застройщики предлагают приобрести недвижимость в рассрочку на этапе строительства. Для резервирования объекта при себе достаточно иметь паспорт и минимальную сумму задатка (от 1000 €). Платёжеспособность подтверждать не требуется. Все детали покупки обсуждаются на переговорах в девелоперской компании.

Испания

На вторичном рынке Испании предложений больше, чем желающих купить жильё. Из-за пандемии местное население перестало оплачивать обязательные платежи по ссудам. Банки вынуждены реализовывать залоговое имущество со скидкой 30-40%, чтобы покрыть убытки.

Сложившаяся ситуация привлекательна для сделок с недвижимостью. На побережье в районе Коста-Бьянки студию или однокомнатную квартиру 30-40 м² можно купить за 40 000-50 000 €, на Коста-Браво и Коста-дель-Соль стоимость квартир 70-80 м² снизилась до 180 000-200 000 €.

Поиск недвижимости

Жильё можно искать по всей стране, используя для этого агрегатор предложений Idealista, либо нанять риэлтора.

Условия

В стране лояльные условия по ипотеке для иностранцев. Почти все банки кредитуют нерезидентов. Кредит одобрят при соблюдении обязательных условий:

• сумма дохода заёмщика в месяц не должна быть меньше 3-х ежемесячных платежей по кредиту
• стаж — не менее 2-х лет на одном месте работы
• возраст — от 21 года до 70 лет
• первоначальный взнос — от 20% стоимости объекта
• срок — до 30 лет
• приобретаемое жильё должно удовлетворять критериям банка: учитываются местоположение, состояние, год постройки и т.д.   

Доход потенциального заёмщика должен быть в евро.

Если у клиента положительная кредитная история, банкиры готовы смягчить условия: уменьшить первоначальный взнос и/или увеличить сумму. Главное, чтобы хватало платёжеспособности.

Банки

Оформить ипотеку в Испании можно в банках:

• Caixa
• Bankinter
• BBVA
• Santander
• Abanka

Кредитные учреждения предлагают программы с фиксированной и/или плавающей ставкой в размере до 5% годовых. 

Фиксированный процент выгоден в период роста инфляции. Когда цены на рынке снижаются, условия становятся менее привлекательными, поэтому стоит выбирать займы с плавающим процентом либо сочетание обоих ставок.

Документы

Стандартный пакет документов включает:

• загранпаспорт с шенгенской визой и отметкой о пересечении испанской границы
• справку о доходах за 1-2 года
• предварительный договор между покупателем и продавцом — договор резерва недвижимости (contrato de arras)
• выписку по вкладу, в которой отражен оборот средств за 1-2 года
• для предпринимателей — документы о регистрации фирмы, выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП
• выписку из бюро кредитных историй (БКИ)
• идентификационный номер нерезидента (NIE)

Все документы должны быть переведены на испанский язык и заверены нотариусом.

Обязательное требование — в справке, подтверждающей доход, должны быть указаны должность заёмщика и его работодатель

Дополнительные расходы

Дополнительно придётся оплатить налоги, регистрационные и нотариальные сборы, страховки и комиссии банку.

Этапы оформления

Собрать документы. Открыть счёт в банке, внести собственные средства с учётом дополнительных платежей. Подать заявку и ждать решения кредитора. Это занимает от 5 до 10 рабочих дней. При положительном решении сделка регистрируется в Государственном Регистре Испании. Деньги перечисляются продавцу.

Болгария

Во времена Советского Союза курорты Болгарии посещала элита, в наши дни отдых и покупка недвижимости стали доступны многим.

Цены на жилье экономкласса — 600-700 €/м². Стоимость квадратного метра в городах Варна, Несебр не превышает 1000-1200 €. Небольшую квартиру площадью 30-40 м² можно купить за 28 000-35 000 €. 

С расценками на 2022 г. можно ознакомится на болгарском сайте Мирела. В самостоятельном поиске помогут площадки: Bazar.bg, Alo.bg, Imot.bg.

Условия

В 2022 году банки Болгарии выдают ипотеку нерезидентам на следующих условиях:

• срок кредита — до 20 лет
• возраст заёмщика — от 21 года до 60 лет
• процентная ставка — 8,5-9,5% годовых
• сумма первоначального взноса — до 40%
• максимальный размер ссуды — 300 000 ЛВ

Несмотря на то, что Болгария — член Евросоюза, кредиты выдаются в национальной валюте — левах.

Обязательное требование — открытие счёта в банке-кредиторе, на котором к моменту выдачи ипотеки, кроме первоначального взноса, должна находиться сумма в размере 6 ежемесячных платежей по будущему займу

Банки

Ссудами на покупку жилья занимаются Альфа-Банк, ДСК банк, Инвестбанк и Болгаро-Американский кредитный банк.

Документы

Все банки придерживаются единого перечня документов. Для оформления ипотеки понадобится:

• российский и загранпаспорт
• справка о доходах — 2-НДФЛ 
• выписка из БКИ
• справка из налогового органа об отсутствии долгов за предыдущий год
• выписка со счёта с суммой первоначального взноса и депозита на 6 месяцев
• предварительный договор купли-продажи
• свидетельство о браке (при наличии) — супруг автоматически становится созаёмщиком
• свидетельства о рождении детей (при наличие)

Все документы должны быть переведены на болгарский язык и заверены нотариусом. Важно — среднегодовой доход заёмщика должен быть не менее 15 000 €

Дополнительные расходы

Дополнительные расходы — неотъемлемая часть ипотечных сделок. Услуги нотариуса, переводчика, независимого оценщика — платные. Средства потребуются для уплаты государственного налога в размере 2% от стоимости приобретённого жилья и муниципального сбора за регистрацию сделки, причём каждый субъект страны взимает от 1,3% до 4%. 

Страхование недвижимости, жизни и здоровья заёмщика — услуга добровольная, но банки настоятельно рекомендуют клиентам оформить полис.

Комиссия банка за обслуживание — включена в ежемесячный платёж и составляет 0,5% от займа

Этапы оформления

Заявка рассматривается в течение двух недель. Если кредит одобрят, то подписание документов и передача средств между сторонами осуществляется в присутствии нотариуса. Юрист составляет акт, который является документом, подтверждающим переход права собственности.

А что в России?

Недвижимость остаётся выгодной инвестицией. По словам главы Центробанка: «Пик роста ипотеки в стране пройден». Инфляция подстёгивает население не к накоплению средств, а к ещё большим тратам. Процентные ставки на жилищные кредиты растут, доходы падают, что скоро, вероятно, приведёт к снижению ипотечных сделок в стране. 

В таблице для сравнения собраны условия кредитов на покупку недвижимости в Турции, Испании, Болгарии и России.

	Турция	Испания	Болгария	Россия
Максимальный размер кредита	9500 $	предела нет, зависит от платёжеспособности заёмщика	300 000 лв	до 70 млн ₽
Срок	до 10 лет	до 30 лет	до 20 лет	до 30 лет
Cтавка	6-15%	до 5%	8,5-9,5%	4,6-12%
Возраст	25-65	21-70	21-60	21-65
Сумма собственных средств	до 40%  от стоимости объекта	20-50% от стоимости объекта	до 40% от стоимости объекта	от 10%
Досрочное погашение	возможно, со штрафом: 1-2%          от остатка	возможно, с комиссией 0,5% от остатка долга	не предусмотрено, штраф 4-5%	возможно, без штрафов и неустоек
Сумма страховки	250-300 €  в год	от 20 € в месяц	около 500 € в год	0,3-3,5%, зависит от характеристик недвижимости, возраста и пола заёмщика

Вывод

Покупка недвижимости за счёт ипотечных средств за границей имеет свои плюсы. Даёт возможность выгодно вложить средства и получить второе гражданство. Однако, есть и минусы. Перед подписанием документов проконсультируйтесь с риэлторами и юристами, чтобы свести риски к минимуму.

Оформите страхование ипотеки для недвижимости в России на сайте Cherehapa.

Источники

1. «Ведомости» с аналитикой компании Barnes International Moscow о популярных среди россиян странах для покупки недвижимости
2. ЦБ РФ: статистика по ипотечным сделкам в России за 2020-2021
3. Интервью Э. Набиуллиной о скором завершении роста выдачи ипотеки в стране.