Чтобы привлечь клиентов, застройщики и банки ищут идеи, разрабатывают маркетинговые ходы. Одно из нововведений ― траншевая ипотека. Чем она отличается от других ипотек? В чем её плюсы и минусы? Об этом расскажем в статье.

Банки отказываются от субсидиарной ипотеки

В классической ипотеке банк выдает 100% кредита сразу после оформления кредитного договора. Заёмщик возвращает кредит ежемесячно вместе с процентами. 

Не так давно банки и застройщики стали предлагать субсидиарную ипотеку. По этой ипотеке часть процентов банку компенсирует (субсидирует) застройщик, а покупатель квартиры платит совсем небольшие проценты ― от 0,01 до 2% годовых.

Казалось бы, кредит с такими процентами выгоден для заёмщика. Но застройщики закладывают свои расходы на выплаты банку в стоимость квартир, квадратные метры выходят дороже. С одной стороны, заёмщик получает кредит с очень низкой ставкой, с другой ― он вынужден покупать жильё по более высокой цене. 

В последнее время банки отказываются работать с субсидиарной ипотекой со ставкой ниже 1%.

На замену пришла траншевая ипотека

Около года назад для новостроек с бюджетным ценовым сегментом появился новый вид ипотеки ― траншевая. Она постепенно вытесняет субсидиарную ипотеку. 

Транш, в переводе с французского, означает ломоть, кусок, долька. В отличие от классической ипотеки в траншевой ипотеке банки выдают кредит не сразу целиком, а частями, обычно двумя частями. 

Первый транш банк перечисляет застройщику сразу, после регистрации договора долевого участия, а второй, как правило, перед вводом дома в эксплуатацию. Сроки внесения траншей определяет застройщик.

Чаще всего первый транш меньше второго и составляет 10-40% от суммы кредита. Первое время заемщик платит проценты и ежемесячные платежи не со всей суммы кредита, а только с меньшей, первой части. Чем меньше первый транш, тем меньше ежемесячные платежи. Платить с полной суммы кредита покупатель будет только после сдачи дома.

Например, покупатель заключил договор долевого участия в строительстве на 5 млн ₽. Застройщик планирует построить дом через год. Первоначальный взнос 10% (500 тыс. ₽). Первый транш по кредиту ― 20% от стоимости жилья, 1 млн ₽,  банк перечислил застройщику сразу. Второй транш ― 70% (3,5 млн ₽.), банк перечислит застройщику в первом месяце квартала, в котором дом будет введен в эксплуатацию.

Целый год покупатель будет платить банку ежемесячные платежи не со всей суммы кредита (4,5 млн ₽), а только с первой части, с 1 млн ₽. И только спустя год, перед тем как дом введут в эксплуатацию, он будет платить их в полном объеме, со всей суммы кредита.

Появилась траншевая ипотека с платежом 1 ₽ в месяц

Буквально в последние месяцы банки и застройщики снизили размер первого транша до минимума и ежемесячный платеж до второго транша может составлять всего 1 ₽. Такие предложения появились в крупных городах ― в Москве, в Санкт-Петербурге, спрос на них довольно высокий.

При такой ипотеке покупатель не тратит деньги на выплаты банку до окончания строительства дома, символические платежи в 1 ₽ не наносят урона его бюджету. 

Чем выгодна ипотека траншами?

Траншевая ипотека выгодна покупателям:

• Год, а то и более, до ввода дома в эксплуатацию, заемщик платит проценты только с суммы первого транша. В целом, он заплатит банку меньше, чем при классической ипотеке;
• По сравнению с субсидиарной ипотекой, в которой застройщики компенсируют свои расходы повышением стоимости квартир, в траншевой ипотеке стоимость жилья остается прежней;
• Уменьшенные ежемесячные платежи после первого транша выгодны заемщикам, которые снимают жилье. Они продолжат снимать квартиру, платить арендную плату до тех пор, пока дом не построят. Благодаря невысоким платежам можно безболезненно платить и арендодателю, и банку;
• Деньги, сэкономленные на выплатах банку после первого транша, можно потратить на ремонт квартиры, покупку мебели; 
• Вторую часть ипотеки можно погасить из собственных средств. Это выгодно заёмщикам, которые планируют продать свою квартиру либо ждут окончания срока вклада, чтобы деньгами со вклада и процентами, полученными от него, погасить вторую часть ипотеки;
• Если льготные программы кредитования отменят, то траншевая ипотека останется единственным способом сэкономить на процентах.  

.

Минусы траншевой ипотеки

Говоря о плюсах траншевой ипотеки нельзя не упомянуть и о минусах:

• Она распространяется только на бюджетное жилье. На дорогое жилье высокого класса траншевую ипотеку не дают;
• Траншевую ипотеку предлагают, в основном, по семейной, льготной ипотеке. Купить жилье по такой схеме можно только у определенных застройщиков, которые заключили соглашение с банком;
• Сроки траншей определяет застройщик. Некоторым заемщикам эти сроки неудобны, им было бы выгоднее сдвинуть их, но изменить их они не могут;
• Если покупатель новостройки решит в дальнейшем продать квартиру, то платить НДФЛ не придется, если он владел квартирой 3 или 5 лет. Этот срок считают с момента полной оплаты стоимости квартиры. При траншевой ипотеке этот срок начинает считаться со второго транша.  Чтобы получить освобождение от НДФЛ, заёмщик с траншевой ипотекой должен фактически владеть квартирой дольше, чем заёмщик с классической ипотекой.

.

Рассчитать страхование ипотеки:

Надежда Шорохова, юрист