При покупке недвижимости всегда есть риск остаться или без денег, или без квартиры. Как обезопасить себя в момент передачи денег продавцу, какие есть способы расчётов, их преимущества и недостатки, расскажем в статье.

Какие есть способы оплаты:

1. Наличными — из рук в руки
2. Безналичный перевод
3. Банковская ячейка
4. Счет ЭСКРОУ
5. Аккредитив
6. Сервис безопасных расчётов (СБР)
7. Депозит нотариуса

Способ №1. Передача наличных из рук в руки

Наличные — это самый рискованный способ расчётов при покупке любой недвижимости: когда покупатель просто отдаёт деньги продавцу. В этом случае продавец обязательно должен написать расписку о получении средств. Также можно привлечь двух свидетелей, чтобы они засвидетельствовали факт передачи денег своими подписями. Для суда простого письменного документа будет достаточно.

Плюсы:

• быстро
• бесплатно
• в любой валюте

Минусы:

• регистрацией перехода права собственности на объект недвижимости и выполнением всех условий договора занимается сам покупатель
• подтверждением оплаты будет только расписка о получении средств продавцом
• деньги при получении нужно пересчитать и убедиться в их подлинности, но даже в этом случае нельзя исключить вероятность ошибок/мошенничества

Способ № 2. Безналичный перевод

Безналичный перевод — разновидность первого варианта, с той лишь разницей, что средства не передаются наличными, а перечисляются со счёта покупателя на счёт продавца. Гарантией выступает только договор купли-продажи и банковская выписка о проведённой операции в качестве подтверждения перевода.

Плюсы:

• быстро
• клиентам одного банка можно сэкономить на комиссии
• перевести деньги можно в другую кредитную организацию

Минусы:

• комиссия за перевод от 1%, но в каждом банке по-разному
• банк не несёт ответственности за качество сделки, его роль ограничивается перечислением средств по реквизитам, указанным покупателем
• соблюдение и контроль выполнения условий сделки лежит на покупателе 
• при возникновении проблем с переходом права собственности денежные средства можно вернуть только в судебном порядке

Остальные способы расчётов предусматривают участие независимого третьего лица. Для защиты своих интересов участники сделки могут обратиться в банк или нотариальную контору. Эти организации принимают деньги и хранят их у себя до смены собственника жилья. Продавец сможет получить деньги, только когда предъявит документы, подтверждающие переход права собственности. Услуги посредников платные, зависят от способа расчётов, сложности сделки и региона.

Способ № 3. Банковская ячейка

Этот способ работает как передача наличных, но с участием третьего лица — банка, гарантирующего сохранность средств и проверку перехода права собственности. 

Покупатель арендует в банке ячейку или сейф, кладёт туда сумму наличных, указанную в договоре купли-продажи жилья. Забрать денежные средства из сейфовой ячейки может как сам покупатель, так и продавец, предъявив договор купли-продажи и выписку из ЕГРН с данными о новом собственнике. С 29 июня 2022 года Росреестр не ставит штампы на договоры купли-продажи, поэтому подтвердить государственную регистрацию права на недвижимость можно только выпиской из ЕГРН.

Нюансы

В сделках с недвижимостью ячейку используют редко, обычно, когда одна из сторон не приемлет безналичный расчёт. Но бывают случаи, когда у покупателей нет первоначального взноса, и они просят завысить стоимость квартиры в договоре на эту сумму, а банку предъявляют расписку или документ, что деньги переданы в качестве аванса. Либо если продавец хочет уйти от налогов и просит занизить стоимость квартиры. Важно понимать, что такие сделки идут вразрез с законом и считаются мошенничеством или налоговым преступлением.

Расчёт через ячейку не подходит для валютных нерезидентов — иностранных граждан без вида на жительства в РФ, лиц без гражданства, а также граждан, не соответствующих критериям, установленным для валютных резидентов страны.

Эти граждане могут проводить расчёты только безналично и только в рублях. Если налоговая инспекция найдёт нарушения при проведении операции, это грозит штрафом от 20% до 40% от суммы сделки, причём нарушителем в таких случаях будет резидент.

Плюсы:

• сохранность денег обеспечивает банк
• в случае срыва сделки возврат полной суммы гарантирован
• соблюдение условий проверяет банк
• в случае банкротства банка на содержимое ячейки обременение не накладывается

Минусы:

• не подходит для валютных нерезидентов
• есть риск кражи денег у продавца на выходе из банка 
• проверка подлинности купюр платная, поэтому продавцу полученную сумму лучше положить на счёт в этом же банке
• аренду сейфовой ячейки нужно оплатить — для длительного хранения денежных средств лучше выбрать другой способ; о том, кто из участников сделки будет платить за аренду, нужно договариваться заранее; стоимость услуги от 20 ₽ до 50 ₽ в день

Способ № 4. Счёт эскроу

Счёт эскроу — это специальный счёт, который используется в долевом строительстве, редко для покупки вторичного жилья. Договор заключается между тремя сторонами: покупателем, застройщиком (продавцом) и банком, который гарантирует безопасность сделки. 

Покупатель вносит средства на счёт. Застройщик может ими воспользоваться только при сдаче объекта недвижимости в эксплуатацию, то есть при переходе недвижимости к дольщику. Покупатель может забрать свои средства только при расторжении договора участия в долевом строительстве (ДДУ).

Плюсы:

• для новостроек — это обязательный способ расчётов
• открытие счёта — бесплатно
• срок действия — до завершения строительства жилья
• средства (до 10 млн ₽) застрахованы государством 
• удобно использовать в сложных сделках

Минусы:

• счета открывают не все банки
• денежные средства нельзя снять, пока не будет расторгнут ДДУ
• если недвижимость куплена по переуступке права требования, а застройщик/банк не смог выполнить обязательства, например, обанкротился, покупателю со счёта будет возвращена внесённая им сумма, независимо от стоимости объекта, указанного в ДДУ. То есть, если квартира стоила 5 млн ₽, а новый дольщик купил её за 4 млн ₽, ему вернут только 4 млн ₽

Способ № 5. Аккредитив

Аккредитив — это ещё один способ безопасных расчётов. Посредником выступает банк, он контролирует выполнение обязательств. Организация переведёт средства продавцу только после выполнения всех условий договора купли-продажи недвижимости либо договора переуступки права требования на этапе строительства.

В сделках обычно используют аккредитив, чтобы защитить обе стороны от срыва сделки. Условием исполнения аккредитива является выписка из ЕГРН. Продавец представляет её в банк в качестве доказательства перехода права собственности на недвижимость к покупателю. Только после этого продавец может забрать деньги. Сроки зависят от условий сделки, как правило, не более трех рабочих дней.

Нюансы

Если сделка предусматривает несколько участников, так называемая альтернативная сделка/цепочка сделок, то такой аккредитив называется «аккредитив с трансферацией».

В таких сделках всем участникам нужно заключить соглашение о взаиморасчётах. В заявлении при открытии аккредитива нужно прописать количество зарегистрированных договоров купли-продажи. Тогда на руках у всех сторон сделки будут документы, подтверждающие расходы. Заявление на открытие аккредитива и платёжное поручение о перечислении средств понадобятся для получения налогового вычета.

Также нужно прописать срок передачи квартиры, чтобы не получилось так, что продавец ещё не получил деньги, а квартиру уже нужно передавать покупателю.

Плюсы:

• гарантом сделки выступает банк
• продавец сможет забрать средства через несколько дней после перехода права собственности покупателю

Минусы:

• денежные средства застрахованы только в пределах 1,4 млн ₽
• счёт, к которому выписан аккредитив, не защищён от арестов и взысканий
• открытие аккредитива — платная услуга, размер комиссии зависит от суммы сделки, конкретного банка и его тарифов, в среднем от 2000 ₽

Способ № 6. Сервис безопасных расчётов

Сервис безопасных расчётов (СБР) – это специальный сервис безналичных расчётов для онлайн-регистрации сделок с недвижимостью. Сервис доступен в некоторых банках, например, Сбере, ВТБ.

Услуга по сути похожа на аккредитив, только всё делается электронно, без участия покупателя и продавца. Покупателю нужно внести средства на счёт. После оформления сделки, когда банк получит от Росреестра подтверждение перехода права собственности, сервис автоматически перечислит деньги на счёт продавца. Удобно, если одна из сторон сделки находится далеко или кому-то необходимо уехать.

Плюсы:

• сделка проходит электронно без бумажной документации и присутствия сторон
• деньги автоматически поступают на счёт продавца после завершения регистрации

Минусы:

• есть жалобы на технические ошибки СБР
• внутренними нормативными документами банков к заёмщикам и приобретаемой недвижимости установлены дополнительные требования
• сервис платный, в стоимость кроме самой услуги ещё включена обязательная электронная регистрация сделки, общая сумма составляет от 7900 ₽ до 10 900 ₽ в зависимости от региона

Способ № 7. Депозит нотариуса

Депозит нотариуса считается одним из наиболее безопасных способов расчётов по сделкам с недвижимостью. 

Нотариус сам оформляет и передаёт документы на регистрацию в Росреестр, как только деньги от покупателя поступают на публичный счёт нотариальной конторы. Срок регистрации перехода права собственности значительно сокращается. 

Также к нотариусу можно обратиться только для проведения расчётов по сделке с предварительно заключённым договором купли-продажи.

В обоих случаях нотариус проверяет переход права собственности на покупателя, и только после этого переводит деньги продавцу. За услуги нотариусу придётся заплатить.

Плюсы:

• нет рисков взыскания, блокирования, кражи денежных средств
• за проведение сделки и расчёты отвечает нотариус

Минусы:

• стоимость услуг нотариуса начинается от 1500 ₽ или 0,5% от суммы сделки, если договор заключался самостоятельно

Итоги:

1. Простую сделку, когда у жилья один собственник, один покупатель, нет обременения, можно провести без посредников. 
2. В альтернативных сделках необходимо всё продумать заранее и заключить со всеми участниками соглашение о взаиморасчётах.
3. Ячейка — не самый надёжный способ расчётов из-за использования наличных денег. 
4. В серых схемах с увеличением/уменьшением стоимости объекта недвижимости не стоит участвовать и по возможности лучше отказаться от расчётов наличными.
5. Если сделка сложная: квартира в ипотеке, использован материнский капитал, есть дети-собственники, долги либо нестандартные ситуации, лучше обратиться к юристу/риелтору/нотариусу, чтобы исключить риски.

Источники

1. Положение Банка России «О правилах осуществления перевода денежных средств»
2. Письмо Департамента налоговой политики Минфина
3. Статья 14 ФЗ «О страховании вкладов в банках» 
4. ГК РФ § 3. «Счёт эскроу»
5. Статья 88.1 Основ законодательства РФ «О нотариате» 
6. Статья 189.91, пункт 2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»  
7. Статья 1 (часть 1, пункт 9) и статья 14 (часть 3) ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле»
8. Статья 15.25 (часть 1) КоАП РФ «Нарушение валютного законодательства» 
9. Статья 159.1, статья 198 УК РФ об Уклонении физлица от уплаты налогов
10. Статья 25 (часть 1, пункт 4) ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Оксана Жукова, финансовый консультант