Можно закрыть одну ипотеку, а потом взять вторую. А что если платить две ипотеки сразу? Возможно ли это и на каких условиях? Ответим в статье.

Что говорит закон?

Теоретически заёмщик может иметь неограниченное число займов одновременно. Как правило, люди покупают одно жильё и берут на это один ипотечный кредит. В российском законодательстве нет ограничений, сколько ипотечных кредитов можно оформить одному заёмщику, как и нет лимитов по количеству объектов недвижимости, которые можно купить.

В один банк обратиться или в разные?

Банки не афишируют возможность оформления сразу двух ипотек. Можно попробовать подать заявку в один банк на два ипотечных кредита. Но гарантий, что оба запроса получат одобрение, нет. 

Банки такие сделки не приветствуют — для кредитора это огромные риски просрочек или невозврата кредита в будущем. Обычно, банк повышает требования к самому заёмщику и его уровню платёжеспособности и отказывает в выдаче.

Информацию лучше уточнить в ипотечном центре конкретного банка. Например, в некоторых банках не может быть двух одновременно одобренных заявок. Сначала проходит первая сделка и только после выдачи кредита можно подать заявку на вторую ипотеку, но при условии достаточной платёжеспособности заёмщика.

Заёмщик может обратиться в разные банки. Оформление двух ипотек в разных банках законом не запрещается. Также нет обязательного требования сообщать банкам об оформлении нескольких кредитов в одно время. Информация о полученном кредите появляется в базе кредитных историй примерно через две недели после заключения договора.

Можно направить онлайн-заявки на ипотеку сразу в несколько банков. При получении положительных решений выбрать те банки, условия кредитования в которых будут оптимальными. 

Важно взвешенно оценивать свои финансовые возможности, потому что долговая нагрузка может стать непосильной.

Требования банка

1. Платёжеспособность. По условию величина ежемесячных платежей не должна превышать 50% от доходов заёмщика.
2. Хорошая кредитная история. Вся информация о кредитах, задолженностях, рейтингах и кредитном потенциале находится в базе кредитных историй (БКИ).
3. Наличие дополнительных источников дохода. Учитываются только те, которые можно подтвердить документально.
4. Стаж работы. На последнем месте заёмщик должен проработать не менее шести месяцев. Банки не одобряют частую смену работы, это может насторожить кредитора.
5. Отсутствие обязательств. Большая закредитованность клиента часто становится причиной отказа в выдаче новых займов.

Как повысить шансы на одобрение ипотеки?

• Дополнительная недвижимость. Наличие в собственности другой квартиры, дома, гаража приветствуется банками.
• Созаёмщики. Привлечение третьей стороны влияет на сумму кредита, так как при расчёте суммы ипотеки учитываются доходы всех участников сделки, указанных в договоре.
• Поручители. Солидарная ответственность за исполнение кредитных обязательств защищает банк от невозврата кредита, поскольку кредитор вправе потребовать от поручителя полной выплаты ипотеки.
• Кредитный рейтинг. Если заёмщик регулярно вносит платежи, за это начисляются баллы, которые формируют рейтинг. 
• Счёт в банке. Лучше, когда заёмщик является клиентом банка, в котором планирует оформить ипотеку. В этом случае кредитор видит обороты по счёту/карте, что позволяет оценить финансовое положение заёмщика. Иначе доход придётся подтверждать документально.
• Большой первоначальный взнос. Небольшой первоначальный взнос косвенно доказывает неблагонадёжность заёмщика и его низкий доход. 
• Льготные программы. При оформлении кредита заёмщик может воспользоваться государственными льготами, если они положены. Господдержка включает в себя снижение процентной ставки или единоразовые выплаты, которыми можно погасить заём досрочно. Но важно понимать, что некоторыми льготными программами можно воспользоваться только один раз в жизни, то есть второй кредит будет выдаваться на рыночных условиях. Недавно в России разрешили сочетать льготную ипотеку с рыночной.

Итоги:

1. Подавать заявки на две ипотеки нужно в разные банки — вероятность одобрения будет выше.
2. Если заёмщик не является клиентом банка, в котором будет оформляться ипотека, все источники дохода придётся подтверждать документально. 
3. Лучше подобрать льготные программы ипотечного кредитования — по ним процентные ставки ниже.
4. По возможности нужно внести большой первоначальный взнос — это повысит лояльность банка.

Источники:

1. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ (последняя редакция)

Оксана Жукова, финансовый консультант