Почему банк поднимет ставку по действующей ипотеке

Когда ежемесячный платёж по ипотеке возрастает, это не всегда неожиданность. Банки меняют условия действующей ипотеки, только если это предусмотрено договором. Ниже приведём несколько примеров, а также расскажем, что делать заёмщикам, которых коснулось повышение ставки.

Условия льготных программ

Если заёмщик перестал соответствовать требованиям льготной ипотеки, банк поднимет ставку.

Приведём несколько примеров:

Например, если человек взял сельскую ипотеку и государство перестало её поддерживать, банк может поднять ставку до уровня ключевой ставки Центрального банка плюс 2-4% в год.

Также оформление второй льготной ипотеки в одни руки после 23 декабря 2023 года, даже в качестве созаёмщика, приведёт к повышению ставки до рыночной.

Ещё один пример: для IT-ипотеки нужно раз в полгода подтверждать работу в аккредитованной Минцифры организации. Это правило действует в течение первых 5 лет по ипотеке, оформленной до 1 августа 2024 года, после этой даты — подтверждать трудоустройство нужно на протяжении всего срока ипотеки. При увольнении без последующего трудоустройства в течение 6 месяцев в IT-компанию банк поднимет ставку:

• на 1,5-2,5% при покупке квартиры в новостройке (строящееся или готовое от застройщика)
• на 1,5-4,5% при строительстве дома

Отказ от страховки или несвоевременное продление полиса

Это может привести к повышению ставки до действующему кредиту до уровня на момент подписания ипотечного договора.

Например, в Сбере при отказе от страхования жизни и здоровья процентную ставку по ипотеке увеличат на 1%. При этом дополнительная переплата по кредиту может оказаться больше стоимости самой страховки.

Типовая форма ипотечного договора

Просрочка платежа

Ещё одна распространённая причина увеличения процентной ставки — просрочка платежей. В договоре должна быть указана информация о сроках просрочки и размере начисленных пени. Если просрочка длится более 90 дней, это может привести не только к штрафным санкциям, но и к передаче дела в коллекторское агентство.

Нецелевое использование

Если человек покупает квартиру, а использует её для работы или бизнеса — это нецелевое использование средств. В договоре об ипотеке должно быть ясно написано для каких целей будет использоваться недвижимость. Квартира или дом — для проживания, коммерческая недвижимость — для бизнеса, машино-место — для стоянки автомобиля.

Досрочное погашение

Региональные банки (у крупных такого нет) могут поднять процент за досрочное погашение ипотеки. Для этого в ипотечных договорах прописывают запрет на досрочное погашение кредита в течение первых 6 месяцев (182/183 дня) с момента подписания договора. В этот период погашать ипотеку нужно только по графику платежей.

Плавающая ставка

Если ставка по ипотеке меняется в зависимости от ключевой ставки Центрального банка, то в договоре должно быть написано, почему она меняется, как часто её пересматривают и как её считают.

Заёмщик предоставил ложные данные

Умалчивание важных изменений может привести к проблемам. Если вы не скажете банку, что переехали, или у вас изменились доходы или имущество, или вы укажете неправильные данные, это может привести к тому, что банк повысит процентную ставку, оштрафует вас или даже обратится в суд, чтобы расторгнуть договор.

Когда банк нарушает права заёмщика

Банк может менять условия по ипотеке только в рамках кредитного договора. Если в договоре нет пункта о возможности повышения ставки — банк не может её изменить в одностороннем порядке.

По закону банк обязан соблюдать права заёмщиков:

• Банк должен предоставить исчерпывающую информацию о всех условиях ипотеки до подписания договора. Скрытие важных деталей, предоставление неточной или вводящей в заблуждение информации – нарушение закона.
• Банк не имеет права заставлять заёмщика подписывать договор.

Любые изменения, которые касаются процентной ставки, графика платежей, комиссий или других параметров, должны быть оформлены дополнительным соглашением и подписаны обеими сторонами.

Все остальные действия банка без согласия заёмщика незаконны. Если банк пытается это сделать, нельзя подписывать документы без консультации с юристом.

Что делать, если банк повысил ставку

Если банк поднял ставку и вы не согласны с этим, нужно:

1. Проверить ипотечный договор: имеет ли банк право менять ставку.
2. Запросить у банка официальное объяснение: если причиной стало отсутствие страховки, выяснить варианты оформления нового полиса. Самостоятельно подобрать страховку, которая точно подойдёт вашему банку, можно на сайте Cherehapa. Сравнивайте условия страховых компаний и выбирайте самую выгодную страховку для ипотеки в Сбере, ВТБ, ДОМ.РФ и других банках.
3. Узнать о рефинансировании кредита в другом банке — это может помочь снизить ставку.
4. В случае нарушения ваших прав направить жалобу в Центральный банк России, Роспотребнадзор. Последняя инстанция — суд.

Как избежать повышения ставки: пошаговая инструкция

Чтобы избежать повышения процентной ставки по ипотеке, следуйте этим рекомендациям:

Шаг 1. Тщательно изучите договор

Перед подписанием договора, внимательно ознакомьтесь с условиями, при которых банк может изменить ставку (например, просрочка платежей, отказ от страхования). Выясните порядок уведомления о повышении ставки и процедуру обжалования такого решения. Чем внимательнее вы подойдёте к изучению условий договора, тем меньше неприятных сюрпризов можно ожидать в будущем.

Шаг 2. Платите вовремя

Настройте напоминания о платежах, следите за достаточностью средств на счёте, даже при использовании автоплатежа, и создайте резерв в размере одного-двух платежей на случай непредвиденных обстоятельств. Отслеживайте, чтобы банк списывал платежи, так как возможны технические ошибки.

Шаг 3. Не нарушайте ипотечный договор

Вовремя оплачивайте страхование и выполняйте все требования банка (например, не меняйте собственника без согласия кредитора).

Шаг 4. Сообщайте банку о финансовых трудностях

Если у вас ухудшится финансовое положение, позвоните в банк и обсудите ипотечные каникулы, рефинансирование или реструктуризацию долга.

Шаг 5. Храните все документы

Сохраняйте квитанции об оплате ипотечных платежей (актуально для тех, кто платит в отделении банка) и страховых полисов. Это редкость, но информация может потеряться, поэтому лучше иметь возможность оперативно предоставить подтверждение оплаты.

Выполняйте эти рекомендации, тогда риск повышения ставки по ипотеке будет минимальным.

Оксана Жукова