Иногда человек хочет купить квартиру в новостройке, но квартиры в хорошем районе, удобной планировки разбирают у застройщика сразу, ещё на этапе котлована. Тогда остаётся только брать квартиру по переуступке у того, кто успел её взять у застройщика.

Или бывает, что у застройщика квартиры дорогие, а кому-то из дольщиков срочно понадобились деньги и он готов переуступить квартиру дешевле.

Чем отличается покупка квартиры по переуступке от покупки квартиры напрямую у застройщика? Есть ли у такой сделки риски и как их минимизировать? Можно ли при приобретении квартиры по договору цессии оформить ипотеку? На эти вопросы ответим в статье.

Что такое уступка права требования по договору долевого участия

Застройщик начинает продавать будущие квартиры в самом начале строительства. Поскольку квартир ещё нет, то передать право собственности на них он не может. Застройщик и покупатель заключают не договор купли-продажи, а договор участия в долевом строительстве (ДДУ), в котором покупатель именуется дольщиком.

Позднее дольщик принимает решение продать эту квартиру. Но, поскольку квартиры ещё нет, то он может передать не квартиру, а право требования на неё. Для этого дольщик заключает с новым покупателем договор уступки права требования, его ещё называют договором цессии. По условиям этого договора покупатель становится новым дольщиком. То есть первоначальный ДДУ не перестает действовать, но в нём меняется дольщик.

Уступить право требования первоначальный дольщик может только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации ДДУ и до момента подписания передаточного акта с застройщиком, то есть до сдачи дома.

В договоре уступки права требования указывают:

• Дату и место заключения
• Реквизиты первоначального ДДУ
• Параметры квартиры ― они должны совпадать с параметрами, указанными в ДДУ
• Права и обязанности сторон
• Цену
• Сроки и порядок расчетов. Если права требования на квартиру передает юридическое лицо, то расплачивайтесь с ним только после того как договор цессии пройдет государственную регистрацию. С физлицом можно рассчитываться в любом порядке.

Как и ДДУ договор об уступке права требования должен быть зарегистрирован в Росреестре. Если договор цессии не пройдет регистрацию, то никаких прав на строящуюся квартиру у нового дольщика не будет.

Нужно ли уведомлять застройщика о замене дольщика

Перед заключением договора уступки права требования изучите ДДУ. Возможны два варианта:

• В ДДУ прописан порядок уступки. В этом случае действуйте в порядке, прописанном в ДДУ. Например, ДДУ может предусматривать, что смену дольщика согласовывают с застройщиком. Кроме того, ДДУ может предусматривать комиссию за выдачу застройщиком разрешения на переуступку.
• В ДДУ об уступке ничего не сказано. В этом случае после проведения сделки цессии отправьте застройщику уведомление о том, что в ДДУ сменился дольщик. К уведомлению приложите копию зарегистрированного в Росреестре договора уступки права требования.

Если первоначальный дольщик еще не оплатил ДДУ (такое возможно, например, если квартиру он приобрел в рассрочку), то заменить дольщика можно только с согласия застройщика. При этом заключают договор уступки с переводом долга. В договоре прописывают, что первоначальный дольщик передаёт новому дольщику долг перед застройщиком в определённом размере. 

Плюсы покупки квартиры по уступке права требования

Сделка по переуступке будет выгодна для нового дольщика, если он:

• Приобретает квартиру в доме, в котором все квартиры уже давно раскупили.
• Покупает квартиру дешевле, чем продает застройщик.
• Нашёл интересный вариант. Некоторые квартиры застройщик не выставляет на продажу, их можно приобрести только у инвестора или подрядчика.
• Перепродаст квартиру дороже после сдачи дома в эксплуатацию.

Риски при покупке квартиры по уступке права требования

Если при приобретении квартиры по договору цессии не проверить информацию, документы, то можно столкнуться с неприятностями. Например, с такими как:

• Мошенники переуступят несуществующие права либо проведут двойную перепродажу, при этом мошенники могут убедить покупателя, что переход права не нужно регистрировать в Росреестре. Проверьте оригинал ДДУ или его нотариально заверенную копию ― есть ли на нем подпись и печать застройщика, отметка о регистрации в Росреестре. Если между вашей переуступкой и ДДУ были еще переуступки, изучите всю цепочку договоров;
• Переуступка по ДДУ, который ещё не оплачен. Запросите у продавца документы, которые подтверждают, что он полностью рассчитался с застройщиком (платежные поручения, справку от застройщика). Имейте в виду, что мошенники могут предъявить поддельные документы об оплате. Если окажется, что расчетов не было, то суд может не признать наличие у конечного покупателя прав на квартиру.
• Продавца-предыдущего дольщика признают банкротом и в течение одного года после совершения сделки по переуступке её могут аннулировать. Проверьте продавца на наличие долгов, судебных разбирательств с его участием.
• Появятся третьи лица, права которых нарушили. Например, первоначальный дольщик был женат, но согласие супруги на переуступку не получил.
• Занижение стоимости квартиры в договоре по переуступке права требования. Продавец-физлицо обязан уплатить НДФЛ с разницы между ценой покупки и продажи. Чтобы сэкономить на уплате НДФЛ, продавцы договариваются с покупателями о том, чтобы указать в договоре уступки цену ниже, чем они получат на самом деле. Если в дальнейшем договор признают недействительным, то новый дольщик сможет рассчитывать на возврат ему только суммы, указанной в договоре.
• Квартиру не достроят или не построят в срок. Такой риск не только у покупателей, который стали дольщиками по переуступке, но и у всех, кто приобретает еще не построенные квартиры.

Соберите информацию о застройщике: не находится ли он в стадии банкротства, не заведено ли на него уголовных дел, как часто с ним судятся и в чью пользу суды принимают решения. Посмотрите проектную декларацию, почитайте отзывы о застройщике от тех, кто ранее покупал квартиры в его домах ― нарушал ли он сроки сдачи домов.

Как купить квартиру по переуступке в ипотеку

Прежде чем обращаться в банк за оформлением ипотеки, узнайте, работает ли он с переуступкой. С цессией работают не все.

Среди банков, которые оформляют ипотеку по переуступке, выбирайте тот банк, в котором аккредитован объект строительства. То есть банк, который уже проверил застройщика. Тогда для оформления ипотеки потребуется меньше бумаг и процесс пройдет быстрее.

Если брать ипотеку в банке, который раньше конкретным застройщиком не занимался, то он будет проверять не только первоначального дольщика, но и застройщика. В случае обнаружения банком подводных камней лучше не менять банк, а поискать другой объект для покупки ― не рисковать квартирой.

Получение ипотеки по переуступке почти не отличается от обычной ипотеки, когда приобретают новостройку по ДДУ, но банк потребует больше документов. Кроме документов, подтверждающих платёжеспособность покупателя, банк может потребовать:

• Разрешение на строительство
• ДДУ
• Подтверждение, что первоначальный дольщик полностью рассчитался с застройщиком
• Разрешение застройщика на переуступку прав, если по ДДУ оно необходимо
• Проект договора уступки права требования

Если банк одобрит кредит, то заключайте договор уступки права требования и ипотечный договор. После этого зарегистрируйте договора в Росреестре и уведомите застройщика о смене дольщика.

Надежда Шорохова, юрист