С 1 июня 2023 Центральный Банк России повысил требования к коэффициентам риска по ипотеке. Изменения коснутся ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20%, а также заёмщиков с долговой нагрузкой более 60%. Подробнее о нововведении расскажем в статье.

Изменения в первую очередь защищают заёмщиков и банки. С одной стороны, нужно снизить закредитованность россиян, так как спрос на льготную ипотеку с небольшим первым взносом растет. Например, ЦБ уже ограничил ипотеку с околонулевой ставкой, которую банки выдавали вместе с застройщиками. С другой, ужесточение стандартов должно снизить риски для банков и повлиять на стоимость квадратных метров в новостройках. В последние месяцы цены на жильё в них стали выше на 20-30%.

Как требования к банкам отразятся на заёмщиках

Под каждый выданный кредит банк обязан создать резерв на случай, если заёмщик не вернёт долг. Размер резерва зависит от платёжеспособности заёмщика и коэффициентов.

При расчёте долговой нагрузки учитываются платежи по уже имеющимся кредитам, а также по ипотеке, за которой обратился заёмщик.

Для строящегося жилья вне зависимости от долговой нагрузки заёмщика коэффициенты составляют:

В Росбанке считают, что такие меры затронут малообеспеченные слои населения, которым сложно накопить крупную сумму для первоначального взноса. Заёмщики этой категории будут вынуждены оплачивать первый взнос более дорогими потребительскими кредитами, что приведёт к увеличению долговой нагрузки.

В ВТБ и Сбере отметили, что первоначальный взнос — важный параметр жилищного кредитования. Он показывает платёжеспособность и финансовое поведение потенциального заёмщика. При выдаче таких займов кредиторы будут лучше оценивать риски. Новые меры замедлят рост цен на новостройки, а также помогут защитить клиентов от неправильных финансовых решений.

Ипотека для заёмщиков с 1 июня

Главное — ипотека для клиентов не стала менее доступной. Наоборот, в некоторых случаях ЦБ даже смягчил ряд требований к заёмщикам:

1. Одобрить кредит или нет — решает банк. Банки будут оценивать долговую нагрузку заёмщиков по собственной методике, согласованной с Центробанком. Но на положительное решение может повлиять не только долговая нагрузка, но и хорошая кредитная история, отсутствие просрочек, использование банковских продуктов и услуг.
2. Ипотека для заёмщиков с долговой нагрузкой до 60%, вне зависимости новостройка это или вторичное жильё, освобождена от надбавок. Но для этого нужны два условия: взять ипотеку с господдержкой и сделать первоначальный взнос от 20%. Если раньше по такой ипотеке применялся коэффициент 0.5, и банк увеличивал резервы на 50%, теперь этого делать не нужно.
3. При оформлении ипотеки на строящееся жильё надбавки за риск будут применяться только 1 год после ввода здания в эксплуатацию или государственной регистрации собственности. Это отразится на процентной ставке: она будет ниже, чем по ипотеке на вторичку.

Требования к первоначальному взносу

Требования к первоначальному взносу изменились с 1 мая 2023 года. Выдавать ипотеку с первоначальным взносом менее 20% не запрещали. Но из-за создания повышенных резервов, банки либо будут увеличивать процентные ставки по ипотеке с низким первым взносом, либо ужесточать условия оценки заёмщиков. То есть отказов станет больше.

Что будет со льготной ипотекой

Сейчас по льготным программам первоначальный взнос ниже 20%. По семейной, дальневосточной, для IT-специалистов, а также льготной на новостройки первоначальный взнос составляет 15%, по сельской — 10%.

По льготным программам банки будут применять повышенные коэффициенты с учётом долговой нагрузки заёмщика.

Ипотека с первоначальным взносом ниже 20% останется, но ставка станет выше, насколько — будет зависеть от конкретного банка.

Вывод

Введённые меры, с одной стороны, снизят банковские риски, с другой, замедлят темпы выдаваемых жилищных кредитов. Банки должны будут резервировать больше средств на возможные потери, а издержки перекладывать на клиентов и ужесточать требования, особенно при высокой долговой нагрузке заёмщика.

Источники:

1. Указание ЦБ РФ по повышению требований к ипотечным кредитам от 20.02.2023.
2. Указания ЦБ РФ Новый порядок применения надбавок к коэффициентам риска от 26.05.2023.

Оксана Жукова, финансовый консультант