Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (Пока оценок нет)
Загрузка...

Жилищные кредиты — это совместные обязательства супружеской пары. Рассказываем:

  • как происходит раздел имущества при разводе;
  • кто выплачивает кредиты, какую роль играют кредитные организации;
  • что делать, если есть несовершеннолетние дети;
  • зачем нужен брачный договор.

.

Имущество, приобретённое в браке, при разводе делится между супругами поровну (ст. 34 СК РФ), в том числе и долги

Значения не имеет, кто из супругов является титульным заёмщиком и/или собственником, а кто созаёмщик. Погашать ссуду придется обоим. Если не заключён брачный договор, суд разделит доли по ½ (ст. 39 СК РФ).

 

Если вложены собственные средства

Недвижимость, либо её часть, купленная за счёт собственных средств, полученных до брака одним из супругов (вклады, дар, наследство), разделу не подлежит. Недвижимость, приобретённая в браке и обязательства по ипотеке при разводе будут разделены между экс-супругами в равных долях.  Раздел на других условиях возможен, если заключён брачный договор.

В суде одна из сторон может заявить, что деньги, участвовавшие в купле-продаже, были совместно нажитыми, тогда второй стороне придётся документально доказывать происхождение накоплений. В противном случае всё разделят пополам. Поэтому стоит хранить документы, подтверждающие источники возникновения средств.

.

Избежать раздела имущества и судебных тяжб можно, заключив брачный договор

Его желательно оформить, если оба супруга при покупке недвижимости решили внести часть средств личными сбережениями и поделить собственность в долях согласно вкладу каждого. По закону без договора супругам запрещено определять разные доли.

Все договорённости: кто будет платить ипотеку, кому какое имущество или его доли достанутся при разводе, — можно документально зафиксировать заранее, причем договор разрешено дополнять или переделывать. Это гарантия того, что суд не разделит все поровну. 

Если к моменту развода что-то будет не учтено, то такое имущество придётся делить.

.

Варианты раздела

Продать имущество с переуступкой прав

Продать жильё и полностью погасить задолженность перед банком, чтобы кредитор снял обременение для регистрации нового собственника в Росреестре (ст. 53 ФЗ О госрегистрации недвижимости). Например, если недвижимость приобреталась на этапе строительства не для проживания, а как объект инвестиций.

.

Минусы:

  • Сложно найти покупателей, которые захотят перевести средства продавцу для погашения полной задолженности или переоформить ссуду на себя. При этом кредитная организация не всегда даёт согласие на продажу залоговой собственности, так как банк должна устраивать платежеспособность нового заёмщика. 
  • Если с момента приобретения прошло менее 3-х лет, придётся заплатить налог государству в размере 13% от суммы сделки.

.

Переоформить ипотечный кредит на второго супруга

Один из экс-членов семьи отказывается от своей доли в пользу другого, а затем банк выводит этого участника сделки из состава заёмщиков. На практике финучреждения соглашаются на такие условия, если видят упущенную выгоду. Например, у нового заёмщика высокая зарплата и положительная кредитная история. Если же вторая сторона менее состоятельна, банк может потребовать погасить более половины суммы задолженности.

.

Договориться о разделении платежей без переоформления собственности

Супруги договариваются между собой, что один из них ежемесячно вносит платежи по кредиту, а второй ему компенсирует свою часть суммы.  Для этого нужно составить расписку (ст. 1102 ГК РФ) о целях такой договоренности и определить размер выплат. 

Если экс-супруг перестанет платить по обязательствам, либо соглашение будет устным, второму придётся погасить весь долг перед банком самостоятельно, а затем взыскивать суммы платежей и неустоек с неплательщика через суд. Компенсацию можно получить в течение срока исковой давности — за последние 3 года.

Частями ежемесячный платёж вносить нельзя, сумма должна оплачиваться полностью, иначе банк начислит штрафы и пени в размере двойной процентной ставки по кредиту. Банку все равно, кто вносит платежи. Цель кредитора — получение прибыли. Важно, чтобы не было просрочек. Если перестанет платить один, всегда можно взыскать средства с другого.

.

Отказаться от доли в квартире

Например, муж может уступить свои права на владение частью квартиры жене. В этом случае при условии согласия кредитора, муж перестает быть владельцем доли квартиры, но остаётся заёмщиком/созаёмщиком. 

Банку не важно, кто из супружеской пары — заёмщик, а кто — собственник. Разница лишь в том, чтобы один или оба члена семьи были платёжеспособны. При расчёте суммы займа учитываются доходы супругов или одного из них, при этом второй признаётся нефинансовым созаёмщиком. Главное, чтобы возврат долга проходил согласно графику ежемесячных платежей.

Если окажется, что жена перестала платить по ипотеке, банк будет взыскивать всю задолженность с мужа, и только затем супруг сможет обратиться в суд с требованием вернуть часть средств, которые он выплачивал по кредиту свыше своей обязательной половины. Но существует риск, что у жены может не оказаться денег для возврата долга бывшему мужу, а лишить единственного жилья за долги может только кредитор.

.

Заключить мировое соглашение (ст. 153.8 ГПК РФ)

В этом случае суд приглашает для участия в процессе третью сторону — банк. Заключение мирового соглашения возможно без ущемления прав всех участников. Если требования банка будут нарушены, суд не удовлетворит ходатайство. В противном случае банковские юристы обжалуют неправомерное решение. Лучше сократить судебные издержки, а средства направить на погашение ссуды.

.

Нюансы раздела ипотечной недвижимости

Есть несовершеннолетние дети

Теоретически, если в ипотечной квартире проживают дети, раздел между родителями может осуществиться в разных долях. Однако, практика показывает, что суды принимают решения о разделе жилья между истцом и ответчиком поровну. При этом судебные инстанции обязывают отца, проживающего отдельно, не только платить алименты, но и погашать задолженность перед банком в размере 50% займа (ст. 86 СК РФ). 

Если жильё куплено в браке с участием материнского капитала, по закону сначала определяют долю, на которую приходится сумма сертификата. Ее делят на родителей и детей в равных частях. Оставшееся имущество отходит бывшими супругами поровну. 

 

Например, маткапиталом оплатили ¼ квартиры, тогда ¾ разделят между мужем и женой по ⅜. Экс-супруги могут заранее договорится о разделе квартиры в равных долях на всех членов семьи, в этом случае суды принимают положительное решение в пользу сторон.

.

Недвижимость куплена по военной ипотеке

Военнослужащие ошибочно считают, что средства, выделяемые Министерством Обороны России на покупку жилья, являются целевыми и разделу не подлежат. Согласно разъяснениям Верховного суда РФ, военная ипотека входит в совместные доходы семьи и при разводе делится поровну.

Если недвижимость была приобретена по военной ипотеке с учётом средств материнского капитала, часть собственности, которую получают дети, в разделе имущества не участвует.

.

У дома есть земельный участок

Дом с земельным участком делится через суд, как и другое совместно нажитое имущество. Сложности и дополнительные расходы появляются, когда необходимо выделить долю не на бумаге, а по-настоящему — на земле (ст. 252, 254 ГК РФ). С квартирой таких вариантов практически нет.

Процедура дорогостоящая и трудозатратная. Сначала выделяются доли, имущество становится общедолевым. Назначается экспертиза, которая устанавливает условия для соблюдения санитарно-технических норм при разделе. Затем для второго владельца определяется, где будет отдельный вход, подсобные помещения (кухня, санузел), забор, как будут проложены коммуникации, трубы, проводка. Реконструкция согласовывается со всеми ресурсоснабжающими организациями. В итоге части дома и участка должны стать автономными.

Расходы по перепланировке и ремонту супруги делят пополам. Если доли не равны, затраты больше стоимости домовладения, легче продать дом или выкупить меньшую долю другому супругу.

.

Заёмщик находится в гражданском браке

Если ипотечное жильё приобреталось до брака, то такое имущество разделу не подлежит. Но если после заключения брака супруг решит вносить платежи по ипотеке, не являясь ни собственником, ни заёмщиком, при разводе он имеет право на возврат сумм платежей, которые платил по кредиту. 

В браке не имеет значения, сколько зарабатывает каждый супруг.  Квартира, приобретённая за счёт ипотечных средств в гражданском браке, при разъезде останется в собственности у того, на чьё имя оформлены документы. Права вне брака распространяются только на владельца имущества, в том числе и на ежемесячные платежи по кредиту, независимо от того, кто их вносил.

Единственный вариант вернуть средства, оформить расписку о передаче собственных средств в долг сожителю. Без письменных договорённостей на возврат денег при расставании претендовать не получится. 

Можно приобрести недвижимое имущество в общую долевую собственность. Тогда у каждого из владельцев квартиры будут документы на часть жилья в общей собственности. Проблемы начнутся, когда чувства закончатся, и как-то придётся выживать с нежелательным соседом на одной территории.

Вне брака не стоить оформлять ипотеку на родственников и пытаться выплачивать кредит самостоятельно. В случае расставания приобретенная недвижимость останется в собственности постороннего человека. Никаких прав на квартиру не будет, вернуть средства, выплаченные банку, тоже не получится.

.

Итоги

  1. При разводе ВСЁ делится поровну. Военная ипотека не исключение
  2. Суд может присудить квартиру и долг одному из супругов, но без согласия кредитора должниками по ипотеке останутся оба
  3. Детям положена обязательная доля в квартире, если недвижимость приобретена за счёт средств материнского капитала
  4. Только кредитор может лишить клиента единственного жилья
  5. Банк идёт на уступки заёмщику, когда видит выгоду
  6. Имущество, приобретённое до брака, не делится
  7. Брачный договор поможет разделить имущество в разных долях

.

Источники

  1. Консультант+
  2. Семейный кодекс РФ: ст. 34 СК РФ, ст. 39 СК РФ, Ст. 86 СК РФ
  3. Закон «О регистрации недвижимости» ст. 53 ФЗ
  4. Гражданский кодекс: ст. 1102 ГК РФ, ст. 252 ГК РФ, ст. 254 ГК РФ, п. 1 ст. 256 ГК РФ
  5. Гражданско-процессуальный кодекс: ст. 153.8 ГПК РФ
  6. Определение Верховного суда по военной ипотеке
Оксана Жукова,
финансовый консультант,
опыт работы в банковской сфере 25+