На скорость оформления ипотеки влияет множество факторов. В статье расскажем из каких этапов состоит этот процесс и сколько времени потребуется на каждый из них.

Шаг 1. Выбор банков

Банки стараются упростить процедуру оформления ипотеки, поэтому на сайте каждого банка есть калькулятор, чтобы рассчитать условия кредита. Предварительный расчёт занимает пару минут. Результат появляется мгновенно.

Калькуляторы рассчитывают условия ипотеки по схожим параметрам:

• Стоимость объекта недвижимости
• Размер первоначального взноса
• Срок кредитования
• Процентная ставка

На основании этих данных калькулятор рассчитает сумму кредита и ежемесячный платёж. В некоторых калькуляторах предусмотрены дополнительные вопросы. Например, нужно ввести регион покупки и вид приобретаемой недвижимости, а также, будет ли использоваться маткапитал и перечисляется ли зарплата на карту банка. От этого зависит ставка. Источник: vtb.ru

Если условия ипотеки устраивают, заёмщик может оставить заявку на сайте банка.

Нужно трезво оценить финансовые возможности. Некоторые заёмщики, чтобы собрать сумму первоначального взноса оформляют потребительский кредит или микрозайм. При нестабильной зарплате или отсутствии дополнительных источников дохода ипотека может обернуться непосильным бременем вплоть до потери приобретённой недвижимости.

Шаг 2. Оформление заявки на ипотеку

Сроки рассмотрения заявок у банков отличаются. Чтобы получить одобрение по кредиту, необходимо:

• Заполнить анкету в личном кабинете: ФИО, регион покупки жилья, тип объекта недвижимости, контактный телефон и контактные данные. Затем дать согласие на обработку персональных данных и отправить заявку.
• Дождаться предварительного одобрения. Результат придёт по смс, на электронную почту или в личный кабинет.

На расчёт ипотеки, подачу заявки и получение предварительного одобрения уйдёт один день.

Шаг 3. Отправка документов в банк

После того, как с заёмщиком связался персональный менеджер, можно отправлять документы в банк. Желательно иметь под рукой:

1. Паспорт
2. СНИЛС
3. ИНН
4. Справку о доходах (бывшая 2-НДФЛ) за последние 12 месяцев или справку по форме банка, для ИП – налоговую декларацию за последний год с отметкой ФНС. Для пенсионеров – выписку о размере пенсии за последние полгода, но лучше, если пенсия перечисляется в банк на карту или счёт. Дополнительные доходы – подтверждаются документально (справкой 3-НДФЛ, договором сдачи жилья в аренду и т.п.)
5. Заверенную работодателем копию трудовой книжки или электронную трудовую книжка. Военнослужащим – копию контракта.

Шаг 4. Окончательное одобрение банка

Для быстрого одобрения ипотеки лучше обратиться в тот банк, где заёмщик получает зарплату, имеет открытые счета, вклады, кредитные карты, либо ранее оформлял займы.

Для клиентов банка с положительной кредитной историей заявку могут рассмотреть за сутки или меньше. Если заёмщик никогда не обращался в этот банк, сроки рассмотрения заявки могут увеличиться до пяти рабочих дней.

Часто банки предлагают заплатить за скидку по ставке. Дисконт по рыночной ипотеке может составлять до 5%. Но чем больше скидка, тем крупнее размер комиссии, которую придётся заплатить. Платить за скидку выгодно, если заёмщик собирается погасить ипотеку за короткий срок, например, за 5-7 лет, а не за 20.

После окончательного одобрения банк предоставляет заёмщику два-три месяца на поиск жилья.

Ускорить процесс поможет предварительный поиск квартиры (до подачи заявки). Этим можно заняться самостоятельно, а можно обратиться в агентство недвижимости. Стоимость услуг риэлторов варьируется от 1% до 6% в зависимости от региона и сложности сделки.

Но при поиске недвижимости до подачи заявки, есть риск, что продавец не будет ждать пока покупатель оформит кредит. Если в новостройке квартиру можно забронировать, то на вторичном рынке жильё могут перехватить те, у кого деньги уже на руках.

Шаг 5. Поиск жилья и согласование с банком

После проверки самого заёмщика банк даёт максимум три месяца на поиск жилья. Ипотечная квартира будет находится в залоге у банка до момента окончательного расчёта по кредиту, поэтому кредитор будет проверять недвижимость на чистоту сделки.

Согласование объекта недвижимости с банком может занять от нескольких часов (новостройка) до двух недель (вторичка).

По новостройке все документы в банк передаёт застройщик. По вторичному жилью нужно загрузить сканы документов в личный кабинет самостоятельно. Продавца лучше заранее предупредить, какие документы нужно подготовить для банка.

Обычно, у собственников все документы уже готовы к продаже жилья. У продавца «вторички» должны быть:

1. Паспорт
2. Правоустанавливающие документы на недвижимость
3. Справка из УК/ТСЖ об отсутствии долгов по коммунальным платежам
4. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу, если продавец состоит в браке
5. Если в квартире жили несовершеннолетние, нужен отказ от долей, согласованный с органами опеки и заверенный у нотариуса
6. Выписка из ЕГРН. В справке содержится информация о квартире, объект не должен быть в залоге или под арестом. Если у продавца нет выписки из ЕГРН, то покупатель может заказать её в Росреестре. С 1 марта 2023 года по закону запрещено указывать ФИО собственников объектов недвижимости, поэтому эти данные заменены на фразу «физическое лицо».

Если в сделке будут участвовать созаёмщики, поручители или будет использоваться залоговое имущество, проверка увеличит время одобрения ипотеки, но повысит шанс на её получение.

Можно оформить ипотеку дистанционно, для этого в личный кабинет придется загрузить электронную подпись. Для получения ЭП нужно обратиться в удостоверяющий центр. При этом УЦ должен быть аккредитован Министерством цифрового развития. Список таких удостоверяющих центров можно найти на сайтах Минцифры и Росреестра. Как правило, подпись выдают за один день на срок до одного года.

Важно понимать, что по закону документы в электронном виде на вторичном рынке можно подписывать при условии, что клиент через МФЦ подал письменное заявление с разрешением на проведение подобных сделок.

Если купля-продажа недвижимости проводится в банке, сделка происходит через сервис «Электронная регистрация». Клиенту ничего делать не нужно. Услуга платная — её цена до 11 900 ₽.

Два дня занимает оценка недвижимости. Для вторички она нужна сразу. Для новостройки — после ввода дома в эксплуатацию.

Шаг 6. Страхование объекта недвижимости

При покупке готового жилья в ипотеку имущество необходимо застраховать. Этого требует закон. Исключение составляют квартиры в новостройке, пока объект не введут в эксплуатацию, страховать недвижимость не нужно.

При выборе страховой компании важно, чтобы она была аккредитована банком, в котором оформляется кредит. Список одобренных страховщиков указан на сайте банка.

Выбрать и купить страховку можно на сайте страхового сервиса Cherehapa. Полис оформляется онлайн. Нужно указать объект страхования, банк, в котором оформлена ипотека, размер долга. Калькулятор подберет оптимальный вариант только в аккредитованной страховой компании, как требует банк-кредитор.

Страхование ипотечной недвижимости на сайте Cherehapa займёт несколько минут.

Это единственная обязательная услуга, остальные — например, страхование жизни, титула или защита дома — подключаются только по желанию клиента. Однако при отказе от страхования жизни и здоровья банки увеличивают процентную ставку, как минимум, на 1%. Это право кредитора, таким образом банки страхуют риски просрочек и невозврата займов в будущем.

Шаг 7. Завершение сделки

После того, как заёмщик договорился с продавцом, заказал оценку недвижимости, оформил страховку, заключаются договоры купли-продажи и ипотечного кредитования. Для этого покупателю и продавцу необходимо выбрать удобную дату и время, посетить офис банка и подписать документы. После покупки жилья право на недвижимость нужно зарегистрировать в Росреестре.

Один день потребуется на заключение ипотечного договора и оформление сделки купли-продажи. Три дня уйдёт на регистрацию прав собственности на новое жильё через МФЦ.

Итоги

Оформление ипотеки в среднем может занять две-три недели. Максимум — три месяца после окончательного одобрения кредита. Получить ипотеку за короткий срок можно, если заёмщик — клиент банка с положительной кредитной историей, недвижимость найдена заранее, на руках все документы. Если покупатель не укладывается в сроки: не успевает подобрать квартиру и провести сделку, — одобрение по ипотеке утрачивает силу, процедуру придётся начинать заново.

Источники:

1. ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 N 102-ФЗ
2. Указании ЦБ РФ № 2008-У от 13.05. 2008 О порядке расчета и доведения до заемщика полной стоимости кредита
3. Разъяснения ЦБ РФ № 175-Т от 26.12.2006 По расчету эффективной ставки
4. Ст.18 Федерального закона от 06.04.2011 N 63-ФЗ (ред. от 01.09.2023) Об электронной подписи
5. Ст.1 Федерального закона N 286-ФЗ от 02.08.2019 г. О государственной регистрации недвижимости
6. Ст.18 ч.2.2 ФЗ Об электронной подписи
7. Ст.62 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости (с изм. и доп. от 01.09.2023)

Оксана Жукова, финансовый консультант