Прежде чем взять ипотеку, человек пытается сориентироваться в кредитных программах, узнать какая из них подходит лучше всего ― изучает сайты банков, образцы типовых договоров. Но там встречает непонятные термины ― созаёмщик, поручитель, залогодатель и другие. Кто все эти люди?

Расскажем, кто может участвовать в сделке по ипотеке и какие права и обязанности несёт каждая из сторон.

Заёмщик

Заёмщик ― это человек, который берёт у банка деньги и обязуется их вернуть.

Требования, которые предъявляют к заёмщику: он должен быть совершеннолетним, платёжеспособным и иметь хорошую кредитную историю.

Права заёмщика:

• Вернуть заём досрочно полностью или частично, предварительно уведомив об этом банк. Например, можно взять ипотеку на 10 лет, а погасить её через год
• Воспользоваться ипотечными каникулами или реструктуризацией кредита, если заёмщик попал в трудную жизненную ситуацию (потерял работу, стал инвалидом, у него родился ребёнок). Как действовать, если стало нечем платить за ипотеку, мы рассказывали в отдельной статье
• Рефинансировать ипотеку ― перевести кредит в другой банк, где условия по кредиту лучше
• Отказаться от страхования жизни и здоровья. По закону обязательно страховать только предмет залога ― квартиру. Но банки часто требуют застраховать ещё жизнь и здоровье. Учитывайте, что если от страховки отказаться, то ставка банка по кредиту возрастёт и кредит обойдётся дороже. Кроме того, страховка защищает от непредвиденных ситуаций. Если с заёмщиком что-то случится, то его наследники получат квартиру без долгов, ипотеку погасит страховщик
• Воспользоваться налоговым вычетом на приобретение квартиры и по процентам, уплаченным банку по ипотечному кредиту. Сумма вычета на покупку квартиры ― до 2 млн ₽, то есть можно вернуть до 260 000 ₽. Вычет по уплаченным процентам ― до 3 млн ₽, то есть можно вернуть до 390 000 ₽

Обязанности заёмщика:

• Своевременно вносить платежи по ипотеке
• Вернуть банку сумму займа в срок и в порядке, предусмотренном договором
• Возместить банку причинённые убытки в виде пени, неустойки, штрафов, если нарушил график внесения платежей

Созаёмщик

Созаёмщик ― это человек, который наравне с основным (титульным) заёмщиком отвечает перед банком за выплату кредита. Созаёмщик подписывает тот же кредитный договор, что и основной заёмщик.

Созаёмщиками автоматически становятся супруги. Они в равных долях владеют ипотечной квартирой и вместе отвечают перед банком. Исключение составляют случаи, когда между супругами заключен брачный контракт.

Но созаёмщиком может быть не только супруг, но и любой другой человек, даже не родственник. Право на квартиру созаёмщик получит только в том случае, если он договорится об этом с основным заёмщиком. Участвовать в ипотечной сделке созаёмщик может и без приобретения права собственности на квартиру.

С помощью созаёмщика можно увеличить сумму ипотечного кредита, срок кредитования или получить более низкую ставку по кредиту.

Все банки принимают в качестве созаёмщиков супругов. А вот относительно других созаёмщиков, не супругов, у каждого банка свои требования. Некоторые банки совсем не рассматривают созаёмщиков-не супругов.

Если заёмщиков несколько, то действует солидарная ответственность: банк вправе потребовать долг с любого из них.

Если основной заёмщик не внесёт очередной платёж по ипотеке, то банк потребует его от любого созаёмщика. Потом заёмщик, который выполнил требование банка, может потребовать долг с другого заемщика, а если тот откажется выплатить, то обратиться в суд. Но созаёмщик вправе взыскать с основного заемщика только часть суммы, за вычетом своей доли.

Поручитель

Поручитель ― это человек или компания, которые обязуются погасить долг, если заёмщик не сможет вернуть кредит. Поручитель выступает перед банком гарантом того, что долг будет погашен. Поручитель отвечает перед банком в том же объёме, что и заёмщик. Если дело дойдёт до суда, то он обязан будет возместить банку все убытки, которые возникли из-за неисполнения обязательства: проценты за просрочку, штрафы за нарушение условий договора, судебные расходы.

После полного погашения кредита поручитель имеет право потребовать с заёмщика компенсацию своих затрат.

В отличие от созаёмщика доходы поручителя не учитывают при утверждении суммы кредита и никаких прав на приобретаемую квартиру у поручителя нет.

В последнее время поручители редко участвуют в ипотечных сделках. Если личность заёмщика не вызывает доверия в плане платёжеспособности, то банк просто отказывает ему в кредите.

Залогодатель

По договору об ипотеке заложить можно любое недвижимое имущество ― жилой дом, квартиру, землю, предприятие, садовый дом, гараж. При этом заложенное имущество остаётся у залогодателя во владении и пользовании. Залогодателем может быть как сам заёмщик, так и третье лицо. В последнем случае будут применяться нормы о поручительстве.

При покупке жилья залогом становится приобретаемое жильё, а залогодателем выступает собственник недвижимости, на которого оформлен кредит, то есть заёмщик.

Залогодатель вправе:

• Пользоваться заложенной квартирой
• Сдать квартиру в аренду. Но если в договоре с банком прописаны другие правила, то действовать будут они. Например, может потребоваться согласие банка
• Продать или подарить квартиру с согласия банка. Это можно сделать так: продать её вместе с непогашенным долгом, то есть перевести долг на другого человека. Либо можно сначала погасить долг перед банком, снять залог, а потом передать квартиру
• Завещать ипотечную квартиру, но когда наследник вступит в наследство, то вместе с квартирой ему перейдёт и долг по ипотеке

Залогодатель обязан:

• Застраховать заложенную квартиру от рисков утраты и повреждения
• Содержать квартиру в исправном состоянии. Залогодатель обязан уплачивать коммунальные платежи, следить за коммуникациями, беречь квартиру от пожара, затопления и взлома
• Предоставлять квартиру банку для проверки

Залогодержатель

Залогодержатель ― это тот, кому ипотечная квартира передана в залог, то есть кредитор, банк.

Банк имеет право:

• Проверять в каком состоянии находится заложенная квартира как по документам, так и фактически
• Запретить заёмщику совершать определенные действия с квартирой, если они затрагивают интересы банка
• Потребовать досрочного погашения кредита, если заёмщик нарушает условия ипотечного договора
• Возместить свои убытки, продав заложенную квартиру через суд, если заёмщик не может расплатиться по кредиту

Как узнать о правах и обязанностях сторон сделки

Все права и обязанности участников сделки прописаны в ипотечном договоре. В нём указывают размеры платежей, штрафов, сроки. Каждый банк устанавливает свои условия.

Если какие-то условия непонятны, то проконсультируйтесь у менеджера банка или у юриста. Если с какими-то положениями договора не согласны ― не подписывайте договор: или договаривайтесь с банком, или ищите другой банк.

Источники:

1. Статья 810, статья 325, статья 363, статья 365, статья 335, статья 343, статья 351, статья 348 Гражданского кодекса Российской Федерации
2. Пункты 3, 4 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации
3. Статья 34 Семейного кодекса Российской Федерации
4. Статья 5, статья 77, статья 40, статья 37, статья 30, статья 34 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Надежда Шорохова, юрист