Ипотека — это долгосрочная история. Прежде, чем выплатить кредит заёмщики совершают множество ошибок, которые могут привести к потере не только денег, но и жилья. В статье расскажем о распространённых ошибках ипотечника и как их избежать.

1. Не страховать жизнь и здоровье

Как минимум, отказываться от страхования жизни и здоровья невыгодно: в этом случае банки поднимают ипотечную ставку.

Для самого заёмщика при наступлении страхового случая ипотека может стать неподъёмным бременем.

Когда жизнь и здоровье застрахованы, долг полностью или частично погасит страховая компания. Сумма компенсации будет зависеть от условий страховщика. В случаях смерти либо наступления инвалидности 1 или 2 группы можно рассчитывать на 100% выплату.

2. Соглашаться на страховку банка

Ипотечную страховку лучше оформлять в аккредитованной страховой компании самостоятельно, а не покупать ту, что предлагает банк. На это есть две причины:

• Страховку легко оформить онлайн, поэтому в спокойной обстановке можно изучить предложения нескольких страховых компаний и выбрать оптимальное.
• При досрочном расторжении договора страхования дочерние компании банков обычно отказывают в возврате неиспользованного остатка страховой суммы. Всё будет зависеть от условий договора. Если такой оговорки в полисе нет, тогда закон на стороне заёмщика, при условии, что страховых случаев во время действия кредита не было.

3. Не рефинансировать ипотеку

Кредиты выгодно рефинансировать, если банк предлагает ставку ниже 1-2%, прошло меньше половины срока и до окончания договора осталось не менее 4-5 лет.

Рефинансирование позволяет полностью погасить прежний кредит за счет нового на более выгодных условиях. Благодаря рефинансированию можно не только снизить ставку по кредиту, но и уменьшить или увеличить срок выплаты ипотеки, а также сократить размер ежемесячного платежа.

4. Не оформлять ипотечные каникулы

Если у заёмщика пропала возможность выплачивать ипотеку, он может временно не вносить платежи. Для этого нужно оформить ипотечные каникулы.

Ипотека продлевается на срок каникул, при этом сумма основного долга не меняется. Начисленные за время каникул проценты можно выплатить в течение двух лет.

5. Не делать налоговые вычеты

Каждый россиянин может один раз в жизни воспользоваться налоговым вычетом при покупке недвижимости.

Государство возвращает 13% всем, кто платит НДФЛ и приобрел недвижимость не у родственников и не за счет государства. Сумма вычета зависит от зарплаты налогоплательщика, но не может превышать 650 000 ₽. В эту сумму входит имущественный вычет 260 000 ₽ и вычет за проценты по ипотеке 390 000 ₽.

Если жилье в совместной собственности, налоговый вычет могут получить оба супруга.

6. Брать потребительский кредит на первоначальный взнос

Иногда заёмщики, которым не хватает денег на первоначальный взнос по ипотеке, оформляют потребительский кредит.

Однако банки не рекомендуют это делать. Отсутствие у клиента накоплений косвенное доказывает его неблагонадёжность или говорит о низком доходе. Скорее всего, такой заёмщик не справится с финансовой нагрузкой и будет задерживать платежи .

Если не хватает денег на первоначальный взнос, лучше отложить покупку жилья и продолжать копить, либо искать квартиру дешевле, на первый взнос по которой средств достаточно.

Важно понимать, что ежемесячные сбережения дисциплинируют заёмщика, а также помогают определиться с комфортной суммой платежа и готовностью регулярно вносить ипотечные взносы.

7. Оформлять ипотеку с материнским капиталом, не оценив все риски

Материнский капитал можно использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке или направить на погашение основного долга и процентов. С какими рисками может столкнуться ипотечник:

• Рефинансирование ипотеки, оформленной с участием маткапитала. Рефинансирование подразумевает полное погашение кредита в первом банке. Если для покупки жилья был использован материнский капитал, то в течение полугода после этой сделки владелец квартиры обязан выделить ребёнку/детям доли в квартире. Для нового кредитора важно получить в залог квартиру уже с долями детей, хотя банки неохотно связываются с такими объектами.
• Раздел ипотечной квартиры после развода. При использовании материнского капитала претендентами на доли в квартире становятся не только дети, но и оба родителя. Раздел имущества может стать сложным и длительным процессом, особенно если развод проходит не гладко. И даже брачный договор не сможет отменить требований закона о выделении долей детям в квартире, если она была куплена за счёт материнского капитала.
• Продажа квартиры. Для продажи квартиры с материнским капиталом нужно выделить детям доли в другой недвижимости, по площади не меньше нынешней, а также получить согласие органов опеки. Кроме того, в законе о маткапитале написано, что выделяются доли на всех детей, включая последующих. Даже если у одного из родителей (или у обоих) появятся дети в другой семье — это может стать дополнительной проблемой.

8. Выбрать некомфортный платёж

Взять ипотеку с максимальным обязательным платежом кажется логичным: чем меньше срок кредита, тем меньше переплата. Однако, при долгосрочной ипотеке в жизни могут произойти ситуации, при которых расходы возрастут, и тогда финансовая нагрузка станет неподъёмной.

Идеально, когда ежемесячные платежи не превышают 30% от доходов.

Свободные деньги лучше вносить как дополнительные платежи, чтобы досрочно погасить ипотеку.

9. Не погашать ипотеку досрочно

Досрочное погашение ипотеки — это отличный шанс переплатить банку намного меньше. Кроме того, квартира быстрее станет собственностью, и уже не нужно будет согласовывать с банком перепланировку или сдачу недвижимости в аренду.

Для досрочного погашения можно использовать денежные подарки и налоговые вычеты. Каждая тысяча имеет значение. Если отдавать больше, то и выгода будет ощутимее.

10. Задерживать платежи

Обычно просрочка платежей случается из-за невнимательности. Каждый месяц нужно проверять сумму платежа, а также прошёл ли платёж по ипотеке. Важно учитывать комиссии за перевод и время, требуемое для поступления средств в банк.

При выходе на просрочку нужно как можно быстрее закрыть задолженность и больше такого не допускать. Желательно подключить автоплатёж.

Если произошёл несчастный случай и есть страховка, необходимо срочно сообщить об этом в банк и в кратчайшие сроки решить вопрос о полном погашении ипотеки страховщиком.

Источники:

1. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 20.10.2022) Об ипотеке
2. Федеральный закон от 10.07.2002 N 86-ФЗ О ЦБ РФ Ст. 40 Формы, порядок и условия рефинансирования
3. Налоговый кодекс РФ (ч.2) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 28.04.2023) Ст.220 Имущественные налоговые вычеты
4. Федеральный закон “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей” от 29.12.2006 N 256-ФЗ

Оксана Жукова, финансовый консультант