Чаще всего ипотеку берут на приобретение квартиры, а в в последнее время стала популярна ипотека на строительство частного дома. Но это далеко не все виды недвижимости, на покупку которой можно взять кредит. В статье расскажем об условиях и особенностях ипотечных сделок с жилой и нежилой недвижимостью.

Какую недвижимость можно купить в ипотеку

• Долю в квартире или комнату
• Апартаменты
• Земельный участок
• Загородный дом с участком
• Таунхаус
• ИЖС (строительство частного дома)
• Гараж
• Машино-место
• Кладовую
• Коммерческую недвижимость

Правила оформления ипотеки на каждый из этих объектов недвижимости у банков стандартные, но есть нюансы.

Доля в квартире или комната

В отличие от квартир, с долями работают не все банки. Ипотеку на долю или комнату кредитные организации предлагают только по своим программам. Субсидированные программы от государства на них не распространяются.

Условия банков:

• Первоначальный взнос — от 20.1%
• Минимальная сумма ипотеки — от 300 000 до 500 000 ₽
• Ставка — от 14.6% до 22.2% годовых
• Срок — от 1 года до 30 лет

Требования к недвижимости:

• Доля должна быть выделена в виде отдельной комнаты
• Ипотеку могут выдать только на выкуп последней доли, чтобы вся квартира переходила в полную собственность заёмщика
• Минимальная площадь комнаты — должна быть не менее 6-9м² (зависит от региона)
• Недвижимость не должна находиться в бывшем общежитии

Разница между долей и комнатой

Комната — это часть квартиры, установленной площади, с отдельным кадастровым номером и лицевым счётом.

Доля — это часть права собственности на квартиру. Например, если владельцев долевой собственности двое, в выписке из ЕГРН на каждого из них будет записано: доля в праве ½.

Ипотека на покупку доли и комнаты — это разные кредитные продукты. Банк, который готов выдать кредит на покупку комнаты, может отказать в кредите на покупку доли. В случае задолженности по кредиту, банку будет сложнее продать долю, чем комнату.

Особенности сделки с комнатой и долей

1. Преимущественное право покупки. Продавец доли или комнаты сначала должен предложить свою долю всем соседям по квартире. Договорённости с владельцами остальных комнат в квартире оформляются у нотариуса. Если этого не сделать, сделку могут признать недействительной, а покупатель лишится денег и квартиры.
2. Передача недвижимости в залог. При покупке в ипотеку доли в залог оформляется вся недвижимость целиком. Участники долевой собственности должны оформить свои доли в залог банка, причём это нужно сделать до выдачи кредита. Иначе в выдаче ипотеки откажут. Если остальные владельцы долей не соглашаются оформлять свои доли в залог, то в качестве обеспечения можно предоставить какую-то другую недвижимость.

Апартаменты

Апартаменты — особый тип коммерческой недвижимости со статусом нежилого помещения. Обычно, апартаменты покупают в качестве инвестиций, чтобы сдавать в аренду. Ставка по ипотеке на апартаменты, как правило, выше.

Условия:

• Первоначальный взнос — от 15 до 20.1%
• Минимальная сумма ипотеки — от 300 000 до 500 000 ₽
• Ставка — от 16 до 22% годовых
• Срок — от 1 года до 30 лет

Особенности:

• Нет льготных программ
• Нельзя использовать материнский капитал
• Есть ограничения по этажности — например, апартаменты не должны быть на первом этаже
• Не все банки выдают ипотеку на апартаменты по договору долевого участия
• Некоторые банки ограничивают максимальную сумму кредита

Земельный участок

Ипотеку на земельный участок рассматривают заёмщики, которые не хотят строить или покупать готовый дом с участком, чтобы затем это жильё не передавать в залог банку. Однако и кредитных учреждений, которые охотно кредитуют покупку участка без строений или будущего строительства, не так много.

Почитайте ещё → Как построить свой дом в ипотеку.

Условия:

• Первоначальный взнос — от 20.1%
• Ставка — от 19% годовых
• Сумма — от 300 000 ₽
• Срок — от 1 года до 30 лет

Требования:

• На участке должно быть разрешено строительство — подходят: ИЖС, ЛПХ, СНТ, ДНТ
• Наличие круглогодичной подъездной дороги
• Обязательное выделение границ участка — проведено межевание
• Земля должна располагаться в радиусе от 30 км до 100 км от офиса банка, в котором будет оформлена ипотека
• Некоторые банки требуют, чтобы были проведены инженерные коммуникации (свет, газ, вода)
• Желательно, чтобы площадь надела составляла не менее 6 соток; на участок более 50 соток ипотеку не выдадут

Загородный дом с участком

Кредит на покупку дома с участком банки одобряют чаще. По закону заёмщик может построить дом с согласия банка-кредитора, а также если такое условие оговорено в ипотечном договоре. Но это уже другой вид кредита — на строительство дома или ИЖС.

Условия:

• Первоначальный взнос: от 25.1% — по льготным программам, от 30.1 % — по рыночной ипотеке
• Сумма — от 300 000 ₽, максимальная сумма может быть ограничена
• Срок — от 1 года до 30 лет
• Ставка: до 3% — по сельской ипотеке, от 8% — по льготным программам, от 17-22% — по рыночной

Особенности:

• Некоторые банки запрашивают дополнительные документы по дому — технический паспорт и/или фотосъёмку
• Дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания, должны быть электричество, вода, канализация — на садовые домики, как правило, кредит не дают
• Иногда важно, чтобы не было других объектов на участке
• К участку можно подъехать в любое время года
• Наделы должны относиться к землям населенных пунктов или сельхозназначения
• На участке разрешено строительство — ИЖС, ЛПХ, СНТ, ДНТ
• Могут быть требования к году постройки, площади, стройматериалам — например, от 2000 года, площадь — от 60 м², фундамент — каменный, бетонный или кирпичный
• Объект должен находиться в радиусе от 30 км до 100 км от офиса банка

Таунхаус

Таунхаус — отдельный жилой дом блокированной застройки с земельным участком. У такого объекта недвижимости общая стена без проёмов с соседним домом.

Условия:

• Первоначальный взнос: от 20.1% — по льготным программам, от 30% — по рыночной ипотеке
• Сумма — от 300 000 ₽
• Срок — от 1 года до 30 лет
• Ставка: до 3% — по сельской ипотеке, от 8% — по льготным программам, от 17% — по рыночным

Особенности:

• Назначение участка — земли поселений или сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: жилая, дачная застройка или ИЖС, ведение личного подсобного хозяйства или под приусадебный участок
• Фундамент — свайный или свайно-железобетонный, ленточный, бетонный, каменный, кирпичный
• Стены — каменные, кирпичные, панельные, монолитные, деревянные
• На участке проведено межевание
• К дому есть круглогодичный подъезд, подведены коммуникации (электричество, свет, газ, канализация) и отопление
• Таунхаус может стоять на земле в долевой собственности, например, если дом на три семьи, то на каждую должна быть оформлена ⅓ доля участка, либо у каждого домовладения собственный участок
• Иногда есть условие о расположении объекта: например, он должен находиться в радиусе до 120 км от региона присутствия банка (расстояние зависит от региона и от банка).

ИЖС (строительство частного дома)

По индивидуальному жилищному строительству ипотеку сначала оформляют на покупаемый участок, затем на строительство. Можно оформить как один кредит, так и два: отдельно на участок, отдельно на дом — главное, чтобы у заёмщика хватило платёжеспособности.

Кредит выдают в несколько этапов — например, первый транш — 30%, после постройки фундамента — еще 50% и заключительный — 20%. После постройки дома объект нужно зарегистрировать в Росреестре, сделать оценку и передать недвижимость в залог банку.

Условия:

• Первоначальный взнос — от 20 до 30%
• Ставка: от 8% — по льготным программам, от 17% — по рыночным
• Сумма — от 300 000 ₽
• Срок — от 1 года до 30 лет

Требования:

• Категория участка — земли сельхозназначения или населенных пунктов
• Разрешенное использование — ИЖС, приусадебное хозяйство, садоводство или жилая застройка
• Удалённость от офиса банка — от 30 до 100 км
• Стены — кирпич, бетон, брус или клееный брус, каркас, сип-панели или шлакоблок
• Построить дом нужно в течение двух лет — если не уложиться в срок, банк повысит ставку на 2-3% или потребует досрочно вернуть кредит
• На время строительства банк может запросить дополнительный залог или поручителя
• Дом может строить подрядчик, аккредитованный банком, также разрешено самостоятельное строительство, причём согласие банка требуется, если такое условие есть в кредитном договоре.

Гараж

Ипотеку на гараж банки дают неохотно — продать эту недвижимость в случае задолженности тяжело, поэтому условия по таким кредитам жёстче. Банки чаще одобряют ипотеку, если покупать гараж вместе с жильём. Приобрести можно отдельно стоящий объект или бокс в гаражном комплексе. Разрешено покупать как готовый гараж, так и строящийся.

Мобильные гаражи считаются движимым имуществом, их нельзя использовать в качестве залога, поэтому на такие объекты ипотеку не дают.

Условия:

• Первоначальный взнос — от 25.1 %
• Сумма — от 300 000 ₽
• Ставка — от 17% годовых
• Срок — от 1 года до 30 лет

В залог, кроме приобретаемого гаража, принимается иное имущество заёмщика (недвижимость, транспорт). Может потребоваться поручительство.

Машино-место

Машино-место, как и гараж, можно приобрести на этапе строительства по договору долевого участия или уже готовое паркинг-место, оформив сделку купли-продажи.

Условия:

• Первоначальный взнос — от 20.1%
• Ставка — от 17% годовых
• Сумма — от 300 000 ₽
• Срок — от 1 года до 30 лет

Особенности:

• Лучше, чтобы машино-место было оформлено как самостоятельный объект недвижимости — это повышает ликвидность объекта, банкам его легче продать, если заёмщик выйдет на просрочку
• Расположение машино-места должно быть в многоуровневом гараже или в ЖК с паркингом либо в отдельно стоящих гаражных комплексах
• В рефинансировании могут отказать

Кладовая

К кладовой относятся нежилые помещения вне квартиры. Кладовую приобретают для хранения вещей или получения дохода — её можно продать или сдать в аренду.

Условия:

• Первоначальный взнос — от 20.1%
• Ставка — от 17% годовых
• Сумма — от 300 000 ₽
• Срок — от 1 года до 30 лет

Требования:

• Кладовая должна находиться в многоквартирном доме
• Подсобное помещение должно быть оформлено в собственность

Коммерческая недвижимость

Ипотеку выдают на покупку помещений для коммерческого использования — под офисы, склады, магазины, аптеки, кафе. Кредит могут получить частные лица. Для компаний и ИП у банков есть специальные программы кредитования.

Условия:

• Первоначальный взнос — от 20 до 30.1%
• Ставка — от 16 до 18% годовых
• Минимальная сумма ипотеки — от 500 000 ₽
• Срок — от 1 года до 25 лет

Коммерческая недвижимость оформляется в залог банку. На этапе строительства потребуется залог имущественных прав. Другие виды обеспечения (поручительство, залог иной недвижимости) не предусмотрены.

Ипотеку не одобрят, если помещение:

• Не обособленно/не изолированно
• Нет электричества, водоснабжения, канализации и отдельного входа
• Не предназначено для торговли и сферы услуг
• Расположено в отдельно стоящих зданиях, промышленных сооружениях или складских помещениях
• Его площадь более 270 м²
• Является единственным проходом к помещениям общего пользования дома

Особенности:

• Купить коммерческую недвижимость можно только у юридического лица
• Нельзя использовать материнский капитал и получить налоговый вычет

Какую недвижимость нельзя купить в ипотеку

• Объект расположен за пределами РФ
• Дом признан аварийным и подлежит сносу или расселению
• Есть неузаконенные перепланировки
• Недвижимость находится в залоге у другого банка или под арестом
• У дома с землей или земельного участка нет чётких границ, не проведено межевание
• Банк выявил риски утраты права собственности

Оксана Жукова, финансовый консультант