Защитить накопления от инфляции, получать пассивный доход — такие цели у тех, кто думает об инвестициях в недвижимость. Рассказываем о плюсах и минусах такой стратегии, если эта недвижимость в ипотеку.
В какие объекты вложить деньги
- Жилая недвижимость. Этот способ используют, чтобы сохранить накопления.
- Коммерческая недвижимость. Такие помещения приобретают, чтобы сдавать в аренду.
- Земельные участки. Это выгодно, так как участки сравнительно недороги, не требуют дополнительных затрат на содержание.
- Загородная недвижимость популярна среди жителей крупных городов, областных центров.
- Новостройки на этапе котлована. Такие инвестиции привлекательны из-за низкой цены на начальном этапе строительства.
Выгодно ли инвестировать в ипотечную недвижимость
Владение недвижимостью, особенно купленной в ипотеку под стандартный процент, добавляет новые обязанности. Ежемесячно нужно оплачивать содержание помещения, при сдаче в аренду — искать арендаторов, и при этом погашать кредит.
С появлением льготной ипотеки инвестировать в ипотечную недвижимость стало выгоднее.
Не советуем покупать жильё от застройщика по околонулевой ставке, так как она увеличивает стоимость жилья. С 1 мая 2023 года ЦБ РФ вводит ограничительные меры по ипотеке с низкими процентами для защиты заёмщиков и банков.
Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость
| Плюсы | Минусы |
| Разнообразие вариантов инвестирования — приобретение строящегося жилья, вложение в акции, облигации, фонды девелоперов. | Высокая стоимость — на покупку нужна либо крупная сумма, либо придётся оформлять ипотеку. |
| Получение ежемесячной прибыли от сдачи в аренду. | Длительная окупаемость — имущество начнёт приносить доход сверх вложенных средств через 7–10 лет. |
| Минимальный риск — даже в кризис недвижимость продаётся и покупается. Спрос остаётся на высоком уровне. | Низкая ликвидность — быстрая продажа жилья возможна с дисконтом 15-20%. |
| Защита от инфляции — исторически стоимость жилья только росла. | Вероятность форс-мажора — пожара, стихийного бедствия. |
| Можно оформить налоговый вычет 260 000 ₽ за покупку недвижимости и вычет по процентам 390 000 ₽.
260 000 ₽ — это 13% от 2 млн ₽. 390 000 ₽ — это 13% от 3 млн ₽. Это максимальные выплаты, даже если недвижимость стоит дороже или сумма выплаченных процентов больше. |
Дополнительные расходы при покупке недвижимости, а также коммунальные услуги, капитальный ремонт, налоги. |
Как заработать на ипотечной недвижимости
Сдавать в аренду
Долгосрочная аренда. Плюсы — всегда есть спрос. Минусы — поиск добросовестных арендаторов, низкая доходность.
Оформлять ипотеку для долгосрочной аренды невыгодно: дохода может не хватить на платежи по кредиту
Посуточная аренда квартиры. Плюсы — при сдаче посуточно можно заработать в 5 раз больше, чем при сдаче на долгосрок. Минусы — трудозатраты, риски повреждений интерьера, техники, мебели, внеплановый ремонт.
Перевод помещения из жилого в нежилое. Покупка жилья на первом этаже многоэтажного дома, перевод в нежилой фонд для последующей сдачи в аренду уже коммерческой недвижимости. Плюсы — доходы выше, чем при сдаче в аренду жилого помещения. Минусы — перепродажа убыточна, самозанятым нельзя сдавать коммерческую недвижимость, это предпринимательская деятельность.
Договор аренды недвижимости заключают письменно. Если срок договора дольше 11 месяцев, его нужно регистрировать в Росреестре.
Перепродать
Приобретение жилья на этапе строительства. Плюсы — при покупке недвижимости на этапе котлована можно сэкономить до трети среднерыночной стоимости. Минусы — сроки завершения строительства, юридически нюансы, связанные с переуступкой прав.
Покупка «убитого» жилья. Плюсы — можно заработать на перепродаже, если сделать ремонт. Минусы — время на поиски такого объекта и расходы на ремонт.
Способы увеличения дохода от инвестиций в недвижимость:
- Сдача большой квартиры нескольким арендаторам. Например, можно сдать трёхкомнатную квартиру семье за 35 000 ₽, либо сдать троим студентам по комнате за 15 000 ₽ за каждую, в итоге заработать 45 000 ₽.
- Перепланировка. Этот способ позволяет повысить стоимость недвижимости на 20–30%, но перепланировку нужно узаконить.
- Пристройка. Если к жилому помещению пристроить веранду, лоджию или дополнительную комнату, стоимость может вырасти на 30-40%.
Риски для инвестора
Неудачное месторасположение. Если недвижимость не пользуется спросом по объективным причинам: непопулярный район, отсутствие инфраструктуры, некачественный ремонт, высокий ценник, — заработать не получится.
Недобросовестные арендаторы. Непорядочные квартиросъёмщики могут задерживать арендную плату либо после отъезда оставить жильё в состоянии, требующем ремонта.
Амортизация. Со временем цена на недвижимость снижается. Новостройки пользуются большим спросом, чем вторичное жильё.
Заморозка строительства/мошенничество. Есть риск потерять капитал, вложив деньги в не аккредитованных застройщиков, либо стать жертвой мошенников, когда используются фирмы-однодневки или поддельные документы.
Итоги:
- Для покупки недвижимости должны быть накопления, чтобы покрывать непредвиденные риски.
- Вложения в недвижимость считаются менее рискованными.
- Наибольшую доходность приносят инвестиции в новостройку из-за низкой цены на начальном этапе строительства.
- Инвестиции в ипотечную недвижимость выгодны, если кредит оформляется на льготных условиях.
- Сдача коммерческой недвижимости — это предпринимательская деятельность, самозанятые не могут сдавать её в аренду.
- Перед покупкой нужно проверять чистоту сделки, чтобы не стать жертвой мошенников.
Источники:
- Банк России с 1 мая 2023 года повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам.
- Порядок предоставления имущественных налоговых вычетов ст. 220 и 221.1 Налоговый кодекс РФ.
- Налог на профессиональный доход п. 3 ч. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ.
- Форма и государственная регистрация договора аренды. Ст. 609 ГК РФ.
- Переустройство и перепланировка помещений в многоквартирном доме Гл. 4 ЖК РФ
