Ипотека от МФО: кому подойдёт и как работает

После отмены льготной ипотеки для всех банки ужесточили требования к заёмщикам: с плохой кредитной историей, неофициальным доходом или неподходящим возрастом шансы получить одобрение минимальны. Но теперь у таких заёмщиков появилась возможность оформить ипотеку в микрофинансовой организации (МФО).

В статье рассказываем, в чём преимущества и недостатки ипотеки от МФО и кому она подойдёт.

Почему МФО разрешили выдавать ипотеку

С 22 октября 2025 года микрокредитным компаниям официально разрешили выдавать льготные ипотечные кредиты под залог жилой недвижимости.

Микрофинансовые организации выдают небольшие краткосрочные займы под высокий процент. В отличие от банков МФО не могут открывать счета или привлекать вклады. Требования Центробанка к ним менее строгие.

Банки реже одобряют ипотеку, при этом спрос на неё остаётся высоким, особенно в городах, где строительство идёт медленно или нет новостроек. Например, получить ипотеку в банке тем, у кого были просроченные платежи, теперь сложнее. МФО не так строго оценивают заёмщика, как в банке. Они могут учитывать больше нюансов и давать ипотеку тем, кому банки отказывают автоматически.

Есть и вторая причина: нововведение рассчитано на поддержку застройщиков. Из-за отмены массовой льготной ипотеки девелоперы столкнулись с большим количеством нераспроданных квартир. Но теперь на рынке может появиться новая категория покупателей. Застройщики смогут реализовать запасы жилья, а покупатели — получить доступное жильё на приемлемых условиях.

Почитайте ещё → Что делать, если банк отказал в ипотеке на этапе сделки

Какие МФО подходят для ипотеки

Под полным контролем региона. Власти региона выступают единственным учредителем такой микрофинансовой организации, и могут определять, кому будет предоставлена ипотека, например, учителям или врачам, то есть тем, кого необходимо удержать в регионе. В одном регионе действует не более одной такой МКК.

Ипотеку выдают только МКК (микрокредитные компании). В одном регионе может быть не более одной МКК.

Входит в реестр Центробанка. Он следит за деятельностью микрокредитных организаций и ведёт их реестр. МФО нужно получить лицензию на ипотечную деятельность, соблюдать нормативы, как у банков, сдавать отчётность. Также МФО обязаны указывать полную стоимость кредита в договоре, консультировать заёмщика по условиям ипотеки и объяснять все риски. До 31 марта 2026 года МФО не применяют ограничение по полной стоимости кредита. Это время для адаптации к новым правилам.

Ограничения ипотеки от МФО

Оформление только по льготным программам. Такая ипотека доступна только по программам с господдержкой: семейной, арктической, дальневосточной или для IT-специалистов. Чтобы получить рыночную ипотеку, нужно обращаться в банк.

Не всем МФО разрешили выдавать ипотеку. По закону такую ипотеку могут выдавать только специальные региональные микрофинансовые организации. При этом в каждом регионе может быть только одна такая компания, это помогает сосредоточиться на нуждах местных жителей. Мера не замена банковской ипотеке, а альтернативное решение, направленное на защиту заёмщиков.

Недвижимость для ипотеки должна находиться в том же регионе, где работает МФО.

Возможны дополнительные комиссии. Как и в банке, здесь могут быть сопутствующие расходы: оценка недвижимости, платные услуги юриста, обязательная страховка, комиссии за обслуживание. Иногда эти платежи сразу закладывают в стоимость квартиры или услуги застройщика.

МФО есть не везде. В одних регионах МФО уже работают. В других — только будут создавать с нуля. Поэтому сначала нужно выяснить: есть ли в вашем регионе МФО, которая выдает ипотеку.

Кто может получить ипотеку от МФО

Ипотека от МФО ориентирована на тех, кому банки чаще всего отказывают. На такой кредит могут рассчитывать:

• Заёмщики с плохой кредитной историей. Если просрочки были 2–3 года назад, но сейчас все долги закрыты, а платежи по действующим кредитам идут по графику.
• Заёмщики с нестандартными доходами, например, самозанятые, кто сдаёт жильё в аренду или имеют небольшой бизнес. Доход у таких людей, как правило, стабильный, но они не могут предоставить справку 2-НДФЛ или по форме банка.
• Молодые специалисты или люди предпенсионного возраста. Банки могут отказать молодым специалистам из-за отсутствия кредитной истории, а пожилым людям — из-за повышенных рисков невозврата кредита, связанных с возрастом и проблемами со здоровьем.
• Жители моногородов или сёл. МФО могут заменить кредитные организации, особенно там, где нет банков.

Базовые требования к заёмщикам остаются такими же: гражданство РФ, регистрация в регионе присутствия МФО, стабильный доход, официальное трудоустройство или понятный источник денег, возраст в пределах правил банка — обычно от 21 до 65 лет на момент погашения, положительная кредитная история, первый взнос из своих денег, а не из займов.

Какие плюсы и минусы у ипотеки от МФО

➕Доступность. Если банк отказал — есть шанс получить одобрение у МФО.

➕Простота оформления. Меньше справок, быстрее одобрение, понятнее процесс.

➕Надзор государства. По закону деятельность МФО контролируют региональные власти и Центральный банк.

➕Конкуренция банкам. Появление МФО может подтолкнуть банки к смягчению требований к заёмщику.

➖Более высокая ставка. Это плата за доступность. Процент может быть выше, чем по аналогичной программе в банке.

➖Дополнительные условия. МФО могут устанавливать свои требования: например, обязательная страховка, перечень домов, под которые можно взять ипотеку, дополнительные платные услуги.

➖Жёсткий подход к просрочкам. При задержке платежей МФО могут действовать строже, чем банки, и быстрее.

➖Пока нет практики. Это новый инструмент, как он будет работать — покажет время.

Что запомнить:

1. С октября 2025 года ипотеку можно оформить в МФО, а именно в микрокредитной компании, полностью принадлежащей региону.
2. Ипотека от МФО — это альтернатива для тех, кому банк отказал.
3. Подать заявку можно только по льготной программе: семейной, для IT-специалистов, арктической или дальневосточной.
4. Условия госпрограмм остаются такими же, как и в банке, но регионы могут добавлять свои требования.
5. Процесс оформления и обслуживания кредита, ответственность заёмщика не изменились: на все действия распространяется ипотечное законодательство.

Оксана Жукова