Иногда человек хочет купить квартиру, но банк не устраивает его платёжеспособность, и в ипотеке ему отказывают. А может, можно договориться с родственником или даже с соседом, который оформит кредит на себя? Согласится ли банк, если кредит на квартиру возьмёт один человек, а право собственности на квартиру будет оформлено на другого?
Почему нельзя оформлять ипотеку на другого человека
Прежде чем предоставить заёмщику кредит или отказать, банк тщательно проверяет его платёжеспособность: изучает официальные доходы, стаж работы, кредитную историю. Ежемесячные платежи по ипотеке немаленькие, платить ипотеку придётся много лет — банк должен быть уверен, что заёмщик выполнит свои обязательства перед банком.
Квартиру, приобретаемую в ипотеку, заёмщик оформляет на себя, становится её собственником. Если в течение срока действия ипотечного договора что-то пойдёт не так: заёмщик потеряет работу и перестанет вносить ежемесячные платежи, то банк вернёт свои деньги путём продажи ипотечной квартиры.
Покупатель квартиры одновременно является и заёмщиком, и собственником. Так банк страхует себя от невозврата кредита — в случае возникновения проблем он вернёт себе деньги, продав заложенную квартиру. Если кредит на квартиру возьмёт один человек, а квартиру оформить на другого, то банк не сможет взыскать долг по кредиту за счёт квартиры. Поэтому банки, как правило, не дают согласия на такие сделки.
Допустим, молодая пара мечтает купить квартиру в ипотеку. Мужчина хочет оформить кредит на себя — его зарплата, стаж, кредитная история соответствуют требованиям банка к заёмщикам. Но приобретаемую квартиру он хочет оформить не на себя, а на свою маму. В таком случае банк откажет мужчине в ипотеке. Банк даст согласие на ипотеку, только если мужчина будет и заёмщиком, и собственником квартиры. Если собственником квартиры будет мама, то и кредит в банке должна получать она, для этого она должна отвечать требованиям к заёмщикам.
Что такое донорская ипотека
Бывает так, что фактический покупатель хочет купить квартиру, но из-за низкой платёжеспособности банк отказывает ему в ипотеке. Тогда покупатель берёт ипотеку через другого человека (донора), у которого платёжеспособность лучше. Донор официально оформляет на себя кредит и право собственности на купленную квартиру. Ипотечные платежи вносит и проживает в квартире фактический покупатель. После того как вся ипотека будет выплачена, донор переоформляет квартиру на фактического покупателя путём заключения договора купли-продажи или дарения. Такую схему называют донорской ипотекой.
Чаще всего эту схему используют родственники, партнёры, друзья. Посторонние люди к донорской ипотеке прибегают реже и, как правило, за вознаграждение.
Предположим, Маша (фактический покупатель) хочет купить квартиру, но банк не устраивает её зарплата и ипотеку ей не дают. Маша попросила близкого родственника Ивана помочь ей — у него стабильная высокая зарплата, приличный стаж, хорошая кредитная история. Иван (донор) заключил с банком ипотечный договор и купил квартиру, оформив на себя право собственности. Ежемесячные ипотечные платежи вносит Маша, она же живёт в квартире. После того как ипотека будет выплачена, Иван переоформит квартиру на Машу.
Учитывайте, что донорская ипотека — довольно опасная схема, риски для обеих сторон очень велики. В законе эта схема не прописана, её можно назвать «серой». И фактический покупатель, и донор действуют не на основании закона, а только на уровне личных договоренностей. И если завтра вдруг что-то пойдёт не так — один из них передумает, между сторонами разгорится конфликт или возникнет какая-то другая непредвиденная ситуация — то другая сторона сделки может остаться ни с чем.
Допустим, если Маша из примера выше вдруг перестанет вносить ежемесячные платежи, то взыскивать задолженность банк будет с Ивана, и его кредитная история будет испорчена. А если вдруг непорядочно поведёт себя Иван и в нарушение договоренности передумает переоформлять квартиру на Машу, то Маша потеряет и квартиру, и деньги.
Зачем привлекать созаёмщика
Если платёжеспособность не очень хорошая, а купить квартиру хочется, то лучше не рисковать, не прибегать к донорской ипотеке, а привлечь созаёмщика. Если у созаёмщика достаточный официальный доход, хорошая кредитная история, то шансы на одобрение кредита возрастут. Созаёмщик даёт банку дополнительную гарантию, что долг будет погашен.
Титульный заёмщик и созаёмщик за погашение долга отвечают перед банком солидарно, то есть одинаково. Банк вправе потребовать погасить долг как от всех солидарных должников совместно, так и от любого в отдельности.
Созаёмщики бывают:
-
Добровольные. Как правило, это платёжеспособные близкие люди, родственники.
-
На основании закона. Если один из супругов в браке покупает квартиру в ипотеку, то второй супруг автоматически становится созаёмщиком.
Созаёмщики могут разделить право собственности на квартиру или оформить его только на одного из них. В первом случае каждый из них станет владельцем доли. Во втором — только титульный заёмщик станет собственником, а созаёмщики не получат доли.
Можно ли ипотечную квартиру переоформить на другого человека
Если человек купил квартиру в ипотеку, а потом захотел переоформить её на другого человека (например, подарить, продать), то сделать это он сможет только после полного погашения долга и снятия обременения с квартиры.
Ипотечную квартиру можно переоформить на другого человека по согласованию с банком. Это возможно как с передачей остатка задолженности, так и в случае досрочного погашения кредита покупателем.
Надежда Шорохова
