Представим, что будущему заёмщику банк одобрил ипотеку: уже известны сумма кредита, срок, процентная ставка и программа кредитования, но случилось так, что теперь ипотека нужна на других условиях.

Что делать в этом случае и какие изменения одобрит банк, рассказали в статье.

Что можно изменить в заявке на ипотеку

Если ипотека одобрена, это не означает, что заёмщик обязан оформить кредит на первоначальных условиях. Заявку всегда можно изменить. Для этого нужно обратиться в банк — любым удобным способом связаться с ипотечным менеджером — он поможет внести изменения в заявку. Скорректированные заявки рассматриваются банком повторно, и по ним кредитор может принять другое решение — не в пользу заёмщика.

Изменить можно:

• Программу кредитования
• Сумму кредита
• Срок ипотеки
• Процентную ставку
• Сумму первоначального взноса

Как изменить программу кредитования

Например, заёмщик решил вместо вторичного жилья приобрести квартиру в новостройке. Это уже другой вид кредита. Жильё в строящемся доме можно купить по льготной ипотечной программе, в которой предусмотрена другая процентная ставка — ниже, чем на готовое жильё.

Также от ипотечной программы зависят требования к объекту недвижимости. Некоторые банки считают новостройкой покупку только по ДДУ или договору цессии — переуступки права требования. Но есть кредиторы, которые выдадут ипотеку на приобретение готовой квартиры по договору купли-продажи, при условии, что эту недвижимость продаёт сам застройщик.

Как изменить сумму ипотеки

Если нужно увеличить сумму кредита. Возможны следующие варианты:

• Увеличить срок — при этом уменьшится ежемесячный платёж, но итоговая переплата будет больше.
• Подтвердить дополнительные доходы — это могут быть доходы от сдачи жилья внаём либо от дополнительной занятости.
• Добавить созаёмщика с учётом его платёжеспособности — тогда банк в расчётах будет учитывать общий доход.
• Изменить лимит при оформлении субсидирования от застройщика — этот вариант возможен только по льготной ипотеке при условии, что по программе одобрен максимальный лимит.

Если нужно уменьшить сумму кредита. В этом случае не нужно менять условия ипотеки. Можно воспользоваться любой суммой в рамках одобренной заявки. Минимальный размер кредита — 300 000 ₽.

После отправки документов по недвижимости в банк размер одобренной ипотеки будет снижен до стоимости, указанной в договоре купли-продажи.

Например, если одобрили ипотеку на 5 млн ₽, а стоимость понравившегося жилья 3 млн ₽, то размер ипотечного кредита уменьшают до суммы сделки с учётом первоначального взноса.

Как изменить ставку по ипотеке

Процентная ставка зависит от программы кредитования, специальных акций и услуг, которые предлагают банки. Эти сведения есть в калькуляторе, который используют заёмщики при подаче заявки.

Ставка будет ниже, если заёмщик — зарплатный клиент банка или решил воспользоваться скидкой от застройщика, либо может предоставить поручительство или дополнительный залог имущества, либо заплатить за снижение ставки.

Категория заёмщика

Банки часто разделяют заёмщиков на категории в зависимости от того, где они работают, как подтверждают доход и другим параметрам. От этого может меняться процентная ставка по ипотеке.

Например, зарплатным клиентам предлагают не только упрощённый список документов на ипотеку, но и пониженную на 0,2-0,5% ставку на весь срок кредита. Банки лояльны к госслужащим и корпоративным клиентам — условия для этих групп схожи с «зарплатниками».

При подаче заявки обязательно укажите, что получаете зарплату на счёт или карту банка, в котором оформляется ипотека.

Сложнее получить ипотеку самозанятому. Этой категории банки выдают кредиты по стандартным программам либо могут отказать в выдаче. Кредиторы мотивируют такое решение тем, что у маленького бизнеса больше рисков и доход зачастую нестабилен. В отличие от наёмного работника, который всегда может сменить работодателя.

Другой пример, как ставка зависит от места работы: IT-специалистам банки дают льготную ипотеку, по ставке 5%. Главное условие — IT-компания должна быть аккредитована Минцифры РФ. Кроме того, с сентября 2023 года по решению правительства России заёмщики до 35 лет включительно могут оформить ипотеку без учёта требований к минимальному уровню дохода.

Не игнорируйте дополнительные подпункты в ипотечном калькуляторе. Их выбор при оформлении кредита сэкономит время при выдачи ипотеки и снизит переплату процентов. А зарплатникам стоит помнить о своих преимуществах.

Сервис электронной регистрации сделок

Снизить ставку по ипотеке можно, используя сервис электронной регистрации сделок. Действия по сделке купли-продажи проходят в банке. Документы на государственную регистрацию направляются в Росреестр в электронном виде. Не нужно идти в МФЦ или к нотариусу. Оформленные документы присылают на электронную почту.

Банки сейчас активно развивают эту услугу, предлагая клиентам скидку,~0,3%. Несмотря на то, что обычно эта услуга платная: от 8600 ₽ в регионах и 11 900 ₽ в Москве, экономия на процентной ставке будет гораздо выше стоимости этого сервиса.

Дополнительная комиссия за снижение ставки

Банки предлагают клиентам снизить процентную ставку, заплатив разовую комиссию. Это не выгодно, если ипотека оформляется на 5-7 лет, а также планируются досрочные погашения. В этом случае лучше взять кредит на меньшую сумму по более высокой ставке.

Если сумма кредита большая, ипотека оформлена на длительный срок и досрочного погашения не будет, то оплатить снижение ставки — выгодно.

Программы от застройщиков

Как правило, по таким программам строительные компании компенсирует банку разницу по процентам вместо заёмщика. Однако скидка на процентную ставку, которую обещает застройщик, может быть уже включена в стоимость квадратного метра.

Поручительство или залог другого имущества

Поручитель — это человек, который берёт на себя финансовую ответственность по кредитным обязательствам заёмщика. Если заёмщик не сможет платить по ипотечному кредиту, погашать задолженность будет поручитель.

Залог ипотечной недвижимости гарантирует банку возврат заёмных средств. Если заёмщик выйдет на просрочку по ипотеке, то банк по решению суда может продать заложенную недвижимость, а полученные деньги направить на погашение долга.

Обычно, поручительство или залог используют, чтобы избежать увеличения процентной ставки, например, при рефинансировании ипотеки. В этом случае залог ипотечной недвижимости нужно переоформить в пользу другого банка. Во время переоформления обременения действует повышенная ставка. Чтобы процент был ниже, в залог можно оформить другую недвижимость, которая есть в собственности у заёмщика.

Поручительство или залог — это дополнительное обеспечение по кредиту. Банки таким образом страхуются от рисков невозврата кредита. Благодаря этому кредитор может оставить ставку без изменения или снизить её.

Как изменить размер первоначального взноса

Размер первоначального взноса зависит от программы кредитования. С конца 2023 года его повысили до 20%, по некоторым программам до 30%. То есть внести меньше этой суммы не получится, но больше — не запрещается.

Если есть собственные средства, превышающие первоначальный взнос, то выгоднее не вносить всю сумму сразу. Можно в любой день (даже на следующий) сделать частичное досрочное погашение. Таким образом уменьшится переплата.

Кроме того, для первоначального взноса можно использовать средства материнского капитала, а не свои накопления.

Почитайте ещё → Выгодно ли платить первоначальный взнос по ипотеке потребительским кредитом?

Может ли банк изменить условия в одностороннем порядке

Да, может, в том числе и отказать в выдаче ипотеки. Но такое случается крайне редко. Обычно это происходит, если с момента одобрения и до выдачи кредита заёмщик решил сменить место работы, подать заявку на новую ипотеку или потребительский кредит либо увеличить лимит по кредитной карте.

Оксана Жукова, финансовый консультант