В последнее время всё больше покупателей боятся приобретать квартиры ― а вдруг заселимся, сделаем ремонт и потом договор купли-продажи оспорят, сделку признают недействительной. Квартиру придётся вернуть продавцу, а вернут ли деньги покупателю ― неизвестно.
Рассказали, какие бывают недействительные сделки, с какими рисками при покупке квартиры чаще всего сталкиваются покупатели и как их избежать.
Ничтожные и оспоримые сделки
Недействительные сделки бывают ничтожными и оспоримыми.
Оспоримые сделки могут быть признаны недействительными только по решению суда. Заинтересованное лицо подаёт в суд иск, приводит в суде факты и доказательства того, что сделка недействительна. Суд оценивает доводы сторон и в итоге может признать сделку недействительной, а может и не признать. Про оспоримые сделки в законе написано, что она «может быть признана судом недействительной». К примеру, к оспоримым сделкам относят сделки, совершённые под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.
Ничтожные сделки недействительны независимо от того признано это судом или нет. Ничтожная сделка недействительна с момента заключения и решения суда для этого не требуется. Про такие сделки в законе прямо написано, что «Сделка ничтожна». Например, ничтожна сделка, совершённая гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.
Недействительная сделка не влечёт юридических последствий. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость. Если недействительным признают договор купли-продажи жилья, то, как правило, покупатель отдаёт недвижимость продавцу, а продавец возвращает покупателю полученные деньги.
Рискованные сделки с недвижимостью
Собственник на грани банкротства
Бывает так: приобрёл человек квартиру, а потом выяснилось, что в момент продажи продавец находился на грани банкротства, торопился распродать имущество, чтоб не досталось кредиторам, а деньги с продажи присвоить себе. В дальнейшем сделки, совершённые должником перед тем как его признали банкротом, могут быть признаны судом недействительными по иску кредиторов.
Как избежать. Прежде чем приобретать квартиру рекомендуем запросить у продавца выписку из бюро кредитных историй, в ней будут сведения обо всех кредитах, будет видно не находится ли продавец в предбанкротном состоянии.
Квартиру продал арендатор
Может случиться так, что покупатель приобрёл квартиру и уже заселился в неё, а потом к нему является человек, который заявляет, что он собственник квартиры уже лет 20 и никогда её не продавал. Просто собственник сдал квартиру в аренду, а квартиросъёмщик подделал паспорт собственника и продал квартиру. По иску прежнего собственника жилья, который квартиру продавать не собирался и договор купли-продажи не подписывал, суд может признать сделку недействительной и вернуть квартиру прежнему владельцу.
Как избежать. Перед заключением договора купли-продажи поговорите с соседями ― действительно ли в квартире проживает собственник, как давно он владеет квартирой, у кого и как её приобрёл.
Продавец недееспособный
Если сделку по продаже квартиры совершит человек, который не является дееспособным, состоит на учёте в психоневрологическом диспансере, принимает сильнодействующие вещества, влияющие на мышление, то в дальнейшем суд может признать сделку недействительной, например, по иску детей продавца. Все подписи недееспособного продавца ― в договоре купли-продажи, в акте приема-передачи квартиры, в расписке о получении денег ― будут недействительны.
Как избежать. Перед покупкой квартиры запросить у собственника выписку из ЕГРН. Если человек признан органами опеки и попечительства или судом недееспособным или ограниченно дееспособным, то в ЕГРН будет об этом отметка. Не стесняйтесь попросить у продавца справку из психоневрологического и наркологического диспансеров. Деньги за квартиру лучше перечислять на счёт в банке ― будет подтверждение, что продавец деньги получил. В случае сомнений в дееспособности продавца сделку стоит оформить у нотариуса, хотя по закону это не обязательно.
Продавец пожилой человек
Когда квартиру продаёт пожилой человек, тоже есть риск, что впоследствии выяснится, что он недееспособен и сделку признают недействительной. Обращайте внимание на адекватность продавца ― четко ли он отвечает на простые вопросы, не путается ли в ответах.
Как избежать. Если есть сомнения в дееспособности пожилого продавца, примените те же меры, о которых мы рассказали выше.
Продают совместно нажитое имущество без согласия супруга
Имущество, которое супруги приобретают в браке, считается совместно нажитым. Если нет брачного договора и один из супругов решил продать квартиру, приобретённую в браке, то он должен получить от другого супруга согласие на продажу, заверенное нотариусом. Если такого согласия не будет, то в дальнейшем сделка может быть признана недействительной по иску супруга, который не давал согласия на её продажу.
Как избежать. При покупке запросите у продавца согласие его супруга(и) на продажу квартиры либо в договоре купли-продажи сделайте отметку о том, что квартира приобретена не в браке и для подстраховки заверьте договор у нотариуса.
Доля в квартире
Если собственник доли в квартире хочет её продать, то сперва он должен предложить её купить другим собственникам квартиры. И только если они откажутся покупать, собственник доли вправе продать её постороннему лицу. В противном случае другие собственники квартиры могут обратиться в суд и сделку по продаже доли постороннему лицу могут признать недействительной.
Как избежать. Перед покупкой доли запросите у продавца письменное согласие на сделку от других собственников.
Надежда Шорохова
