Что делать, если банк отказал в ипотеке на этапе сделки

Иногда заёмщик находит квартиру и договаривается с продавцом, банк одобряет заявку, но отказывает в ипотеке прямо на сделке. Стоит ли паниковать? Нет. В статье расскажем, почему так происходит и что делать дальше.

Как банк принимает решение по ипотеке

При подаче заявки на ипотеку банк изучает доходы заёмщика, его кредитную историю, финансовые обязательства и даже работодателя. Это обычная практика. Задача банка убедиться, что ипотека не станет обременительной для заёмщика. Обычно, платежи не должны превышать 30–40% от дохода. Это важно для обеих сторон: и для банка, и для клиента.

Сначала банк предварительно одобряет заявку, но это не гарантирует выдачу ипотеки. Одобрение заявки лишь подтверждает, что на момент проверки заёмщик соответствовал требованиям банка. Однако финальное решение принимают перед сделкой и иногда не в пользу заёмщика.

Перед сделкой банк проводит финальную проверку: запрашивает дополнительные документы, уточняет данные и пересчитывает условия кредита. Это может произойти даже в день подписания договора. Если появляются новые данные, меняется доход или банк замечает дополнительные риски, он может отказаться выдавать ипотеку.

Почему банк может отказать уже на этапе сделки

Отказ в ипотеке на финальном этапе чаще всего имеет понятные причины. Вот самые распространённые ситуации, с которыми сталкиваются заёмщики.

Доход или работа изменились

Банк пересматривает решение, если за время подготовки к сделке снизился официальный доход, сменилось место работы или появились новые кредиты. Даже небольшие изменения влияют на расчёт платёжеспособности заёмщика.

Проблема в недвижимости

Иногда отказ связан не с заёмщиком, а с недвижимостью. Например, на ней обременение, долей владеет несовершеннолетний, сделана неузаконенная перепланировка или идут судебные споры. В таких случаях банк не готов брать на себя риски, так как он даёт ипотеку под залог жилья. Если заёмщик перестанет платить, банк может продать квартиру и вернуть деньги. Но если с квартирой юридические или технические проблемы, продать её потом будет сложно или невозможно. Поэтому банк не хочет брать на себя такой залог.

Ошибки в документах

Даже опечатка в фамилии, дате, адресе может привести к автоматическому отклонению заявки. Это частая причина для отказа, особенно при подаче документов онлайн.

Внутренние ограничения банка

У банков тоже есть ограничения и внутренние нормативы. Иногда они пересматривают условия выдачи кредитов или временно приостанавливают сделки. Такое возможно, когда государство сокращает лимиты по льготным программам.

Технические сбои, истечение срока одобрения

Иногда причина банальна: срок предварительного одобрения истёк, а система вовремя не обновила данные.Такое случается часто. В этом случае достаточно повторно отправить заявку. Обычно, предварительное одобрение действует 30–90 дней у большинства банков, в редких случаях, по льготным программам, срок может быть продлён до полугода.

Временный отказ

Иногда банк отказывает в выдаче кредита временно, это называют мораторным отказом. В этом случае подать заявку повторно можно в среднем через 1-2 месяца. За это время у заёмщика есть шанс исправить ошибки, которые могли повлиять на решение банка.

Что делать, если банк отказал в ипотеке на этапе сделки

Банки не всегда объясняют причину отказа, иногда пишут просто «по другим причинам». Но в некоторых случаях сотрудники могут назвать конкретные факторы: проблемы с кредитной историей, неподходящий объект или недостаточный уровень дохода.

Чем раньше вы определите причину отказа и исправите ошибки, тем проще будет возобновить сделку.

Что предпринять после отказа:

1. Попросите у банка официальный отказ с объяснением причин. Это первый и самый важный шаг. Без официального документа сложно понять, в чём именно проблема — в вас, как заёмщике, объекте или технической ошибке.
2. Проверьте свои документы и документы на квартиру. Иногда отказ связан с простой неточностью: неверный адрес, просроченная справка, ошибка в отчёте об оценке или паспортных данных. Это можно быстро исправить.
3. Обратитесь к ипотечному брокеру. Он может заранее проверить документы и оценить шансы на одобрение.
4. Подайте заявку в другой банк. У каждого банка своя система оценки заёмщиков. Отказ одного банка не мешает получить одобрение у другого.
5. Свяжитесь с продавцом и объясните ситуацию. Честность — хороший инструмент в переговорах. Сообщите о временной задержке и покажите, что активно решаете вопрос. Продавец, скорее всего, согласится подождать несколько дней. Если сделка срочная — обсудите с продавцом задаток, продление брони или рассрочку от застройщика, чтобы сохранить договорённости.

Что делать, если банк отказал

Иногда отказ объективен — проблемы с кредитной историей, доходом или объектом. В этом случае важно спокойно разобраться и выстроить план действий. В большинстве случаев проблему можно устранить в течение нескольких дней. Главное, действовать последовательно.

Проверьте кредитную историю

На портале «Госуслуги» можно запросить отчёт из бюро кредитных историй (два раза в год это бесплатно). В нём отражаются все обращения за кредитами и причины отказов. Это поможет понять, что именно нужно исправить перед повторным обращением.

Если найдёте ошибки, подайте запрос на их исправление. А если есть просрочки, погасите их.

Даже небольшая просрочка по старому кредиту может повлиять на решение банка. Но чтобы улучшить свою кредитную репутацию, понадобится время. Для этого можно оформить кредитную карту с небольшим лимитом или заём, и закрыть их без просрочек, строго по графику.

Оцените объект недвижимости

Проверьте недвижимость с точки зрения закона, особенно если она вторичная. Иногда достаточно узаконить перепланировку или получить дополнительное согласие собственников. Если есть сомнения, выбирайте другой объект, который банк точно одобрит. И заранее уточните у банка, подходит ли выбранная квартира для ипотеки.

Подтвердите доход официально

Если банк посчитал доход недостаточным, соберите дополнительные подтверждения: справки по форме банка, договор подряда, данные о подработке или доход от аренды и бизнеса. Часто банку достаточно убедиться, что деньги на счёт приходят регулярно.

Рассмотрите возможность привлечения созаёмщика или поручителя

Созаёмщик с хорошей кредитной историей и стабильным доходом повышает шансы на одобрение. Это может быть супруг, родственник или партнёр по бизнесу. Разобравшись в причинах отказа, можно снова подготовить документы и вернуться к сделке.

Как избежать отказа в будущем

После исправления ошибок банки часто одобряют повторную заявку. А чтобы ситуация не повторилась, нужно сделать следующее:

1. Заранее проверьте кредитную историю. Перед подачей заявки на ипотеку закажите отчёт в бюро кредитных историй. Если найдёте ошибки или старые просрочки, вы успеете их исправить. Банки проверяют этот документ в первую очередь.
2. Дождитесь решения, прежде чем что-то менять. Во время рассмотрения заявки не меняйте работу, не оформляйте новые кредиты, особенно на первоначальный взнос, и не берите рассрочки. Любое изменение финансового положения может насторожить банк и привести к пересмотру решения.
3. Подготовьте документы. Многие отказы происходят из-за неточностей — неверной даты, ошибки в данных или пропущенного документа.
4. Согласуйте объект с банком до внесения задатка. Банк должен подтвердить, что квартира подходит под ипотеку. Это особенно важно для вторичного жилья: если выяснится, что у объекта проблемы с документами, вы сможете вовремя изменить решение и не потерять деньги.
5. Обратитесь к риэлтору или ипотечному брокеру, если не уверены в своих силах. Бывают ситуации, когда без специалиста не обойтись, например, сложный объект: доли, перепланировка, обременения. Брокер знает актуальные требования банков, умеет правильно подать заявку и подобрать программу, подходящую именно под ваш профиль. Это экономит время и снижает риск отказа.

Итоги

Иногда банк отказывает в самый последний момент, даже если все документы в порядке. Обычно, причины такого отказа понятны, заёмщику остаётся только исправить ошибки — и завершить сделку в этом или другом банке.

Оксана Жукова