Можно ли отказаться от ипотеки после одобрения? Что будет с незавершённой сделкой

Иногда после одобрения ипотеки обстоятельства меняются: у покупателя может ухудшиться финансовое положение или появиться более подходящий вариант жилья.

Как в такой ситуации отказаться от ипотеки и что происходит с уже поданной заявкой? Рассказываем на каких этапах можно отказаться от ипотеки.

На каком этапе можно отказаться от ипотеки

Возможность отказаться от ипотеки зависит от того, на каком этапе находится оформление.

После одобрения заявки

Проще всего отказаться от ипотеки после предварительного одобрения заявки. На этом этапе кредит ещё не выдан и можно отказаться от оформления. Отказ от получения одобренного кредита не означает нарушения кредитных обязательств.

Срок действия одобрения устанавливает банк. Обычно, оно действует от 60 до 90 дней. Если за это время не оформить кредит и не выполнить необходимые условия, одобрение перестанет действовать.

Одобренный, но не полученный кредит не отражается в кредитной истории как выданный. При этом сам факт обращения за ипотекой в кредитной истории отражается. После окончания срока одобрения можно подать новую заявку, но банк снова её проверит.

После выбора квартиры и проверки объекта

Когда заёмщик уже нашёл жильё, а банк проверил квартиру и согласовал её для покупки, ситуация немного усложняется.

На этом этапе можно отказаться от ипотеки без последствий. Для этого нужно уведомить банк.

После подписания кредитного договора, но до выдачи кредита

Подписание кредитного договора означает, что заёмщик формально согласился на получение кредита. Отказаться от него уже сложнее, но такая возможность есть. Для этого нужно как можно скорее сообщить банку, что вы отказываетесь от ипотеки и оформить отказ по правилам банка.

После выдачи кредита и завершения сделки

Если кредит уже выдан и деньги перечислены продавцу, отказаться от ипотеки как от неполученного кредита нельзя. Кредит уже считается выданным, поэтому вопрос решается через погашение задолженности, а не отказ от получения кредита.

Если покупатель хочет отказаться от квартиры, ему отдельно придётся решать вопрос с продавцом и банком: например, договариваться о расторжении договора и погашении кредита.

Заёмщику придётся продавать квартиру с согласия банка и досрочно погашать долг либо расторгать сделку через суд. Основания для расторжения сделки могут быть связаны с существенным нарушением договора одной из сторон. Например, продавец скрыл существенные недостатки квартиры, были нарушения при оформлении (использование материнского капитала без выделения долей детям), или банк нарушил условия договора.

Как правильно оформить отказ

Сначала нужно определить, какие документы уже подписаны и выдал ли банк кредит. От этого зависят дальнейшие действия: достаточно ли уведомить банк или потребуется расторгать договоры с участниками сделки.

Обращение в банк

Если кредитный договор ещё не подписан, сообщите банку, что не планируете продолжать оформление. Если кредитный договор уже подписан, но деньги ещё не выданы, нужно оформить отказ от получения кредита в порядке, установленном договором.

Если документы уже поданы в Росреестр

Пока переход права собственности не завершён, отказаться от ипотеки проще. Если документы уже отправлены в Росреестр, действовать нужно как можно быстрее. Приостановить регистрацию ипотеки по заявлению только одной стороны нельзя — для этого нужно совместное заявление покупателя и продавца, а также письменное согласие банка. Покупателю нужно как можно быстрее связаться с продавцом и банком и уточнить порядок прекращения регистрации.

Регистрация ипотеки обычно занимает от 5 до 7 рабочих дней, а при ускоренном режиме — 1 рабочий день. После регистрации права собственности просто отменить сделку уже нельзя. Если стороны хотят её прекратить, договор придётся расторгать отдельно.

Если договор с продавцом уже подписан

Если договор купли-продажи с продавцом уже подписан и ему передана часть денег, нужно оформить соглашение о расторжении. Это должно быть оформлено в письменном виде, с указанием срока и порядка возврата средств.

Чем раньше продавец узнает об отказе, тем проще договориться без суда.

Что будет, если отказаться от ипотеки

Последствия зависят от того, насколько далеко зашла сделка и какие документы уже подписаны.

Оштрафует ли банк

Сам по себе отказ от получения ещё не выданной ипотеки не означает нарушения обязательств по кредиту. Если заёмщик передумал до получения кредита, банк не начисляет штрафы и неустойки.

Можно ли вернуть аванс или задаток

Возврат денег зависит от того, был ли платёж авансом или задатком и почему сделка не состоялась.

Аванс обычно возвращается покупателю. Если покупатель отказался от сделки по своей вине, задаток остается у продавца. Если от сделки отказался продавец по своей вине, он должен вернуть покупателю двойную сумму задатка.

Какие расходы не вернуть

При отказе от ипотеки часть уже понесённых расходов можно вернуть, а часть — нет. Всё зависит от того, была ли услуга уже оказана и что написано в договоре.

Если услугу уже оказали, её стоимость обычно не возвращают. Например, это может быть оценка квартиры, услуги нотариуса или риелтора. Если услугу ещё не оказали, деньги обычно можно вернуть.

Влияет ли отказ от ипотеки на кредитную историю

Отказ от одобренной ипотеки сам по себе не ухудшает кредитную историю. При этом обращение за ипотекой отражается в кредитной истории. Одобренный, но не полученный кредит не отражается там как выданный.

Если ипотеку уже выдали, информация о кредите и его погашении будет передаваться в БКИ. При новой заявке банк снова проверит доходы, кредитную нагрузку и кредитную историю.

Нюансы: что ещё учесть при отказе

При отказе от ипотеки важно учитывать не только условия кредита, но и договор с продавцом или застройщиком.

Если супруги разводятся до оформления ипотеки

Если супруги решили развестись до получения ипотеки, от кредита можно отказаться. Если ипотека уже выдана, развод сам по себе не прекращает обязательства перед банком.

В этом случае супругам нужно отдельно решить вопрос с квартирой и долгом перед банком. Например, сохранить кредит или продать квартиру с согласия банка и погасить долг.

Просто отказаться от ипотеки из-за развода нельзя. Изменить условия действующего кредита можно только с согласия банка.

Если квартира покупается в новостройке

При покупке квартиры по ДДУ отказ от ипотеки и расторжение договора с застройщиком — разные вопросы. Если банк ещё не выдал кредит, от ипотеки можно отказаться, но ДДУ от этого автоматически не прекращается.

Если застройщик не нарушил условия договора, расторгнуть ДДУ можно по соглашению сторон. При нарушении условий договора покупатель в предусмотренных законом случаях может отказаться от ДДУ или потребовать его расторжения через суд.

Что будет с налоговым вычетом при отказе от покупки

При покупке жилья можно получить налоговый вычет в пределах 2 млн рублей расходов на покупку. Отдельно предоставляется вычет по ипотечным процентам — в пределах 3 млн рублей.

Если сделка расторгнута после получения вычета, вопрос с уже полученным вычетом нужно отдельно уточнить в налоговой. Последствия зависят от обстоятельств сделки и того, какой вычет уже был получен.

Что делать, если не подходят условия ипотеки

Если квартира вас устраивает, но не подходят условия ипотеки, можно рассмотреть рефинансирование — новый кредит для погашения действующего.

При одобрении нового кредита можно изменить условия погашения ипотеки и сохранить квартиру.

Оксана Жукова