Апартаменты привлекают более низкой ценой и инвестиционным потенциалом. Но по сравнению с квартирами у них есть несколько серьёзных минусов, например, в апартаментах нельзя получить регистрацию.

В феврале 2026 года Конституционный суд отменил этот запрет для собственников и их близких родственников. Отвечаем, какие ещё ограничения сохранились и стоит ли брать ипотеку на апартаменты.

Что изменилось

По закону апартаменты считаются нежилым помещением, даже если внешне и по планировке они выглядят как обычная квартира. Из-за этого на апартаменты не распространяются права и гарантии, которые есть у собственников квартир.

В районах, где построены апартаменты, у застройщиков и властей нет обязанностей по развитию территории. Именно этим объясняется их более низкая цена по сравнению с квартирами.

Формально апартаменты предназначены для временного пребывания, а не постоянного. С феврале 2026 года Конституционный суд отменил запрет на регистрацию собственников и их близких родственников в апартаментах. Теперь отказывать в регистрации из-за нежилого статуса апартаментов нельзя, если они соответствуют нормам жилых помещений, введены в эксплуатацию как пригодные для пребывания людей и не входят в номерной фонд гостиниц или апарт-отелей.

Получить постоянную регистрацию (прописку) в апартаментах нельзя, только временную. Это решение действует до изменений в законодательстве и не даёт апартаментам статус жилых помещений.

Как купить апартаменты в ипотеку

Несмотря на нежилой статус, апартаменты можно купить в ипотеку. Но условия такого кредита будут отличаться от стандартной ипотеки на квартиру.

Особенности ипотеки на апартаменты

Ставки по ипотеке на апартаменты обычно выше. Это связано с тем, что банки расценивают нежилые объекты как более рискованные.

Кроме того, на апартаменты не распространяются льготные ипотечные программы, например, «Семейная ипотека» или IT. Воспользоваться льготной ставкой, материнским или военным сертификатом, получить господдержку на улучшение жилищных условий, как при покупке обычной квартиры, не получится.

Почитайте ещё: Ипотека 2026: что меняется с февраля

Требования банков для одобрения ипотеки

Банки очень внимательно проверяют документы на апартаменты. Обязательный этап — оценка стоимости объекта. Банку важно убедиться, что в случае проблем с выплатами у заёмщика, нежилое помещение можно будет быстро продать на рыночных условиях.

Первоначальный взнос

Размер первоначального взноса обычно составляет 20–30%. Чем он выше, тем лояльнее банк относится к заявке. Точная сумма зависит от банка.

Страховка

Страхование апартаментов может стоить дороже, так как тарифы для нежилых помещений выше. Помимо обязательного страхования конструктива, банки часто требуют застраховать право собственности (титул), особенно при покупке объекта на вторичном рынке, а также жизнь и здоровья заёмщика.

Рассчитать стоимость полиса можно на сайте агрегаторе страховых компаний Cherehapa.

На какие ограничения обратить внимание перед покупкой

Апартаменты могут выглядеть выгодно на этапе покупки, но важно заранее понимать, какие дополнительные расходы и ограничения ждут после сделки.

Коммунальные платежи и налоги

Первое, с чем сталкиваются владельцы апартаментов — это коммунальные платежи.

Как правило, они выше на 15–20%, чем в жилых домах. Для апартаментов применяются тарифы для коммерческих помещений, а не для жилых.

Также придётся платить более высокий налог на имущество. Для квартир ставка обычно составляет около 0,1%, а для апартаментов — от 0,5% до 2% — в зависимости от региона и кадастровой стоимости. В деньгах разница может быть ощутимой.

Налоговый вычет

За покупку апартаментов нельзя получить налоговый вычет до 650 000 рублей, который доступен владельцам жилых помещений.

• До 260 000 рублей НДФЛ с стоимости покупки.
• До 390 000 рублей НДФЛ с процентов по ипотеке.

Отсутствие налоговых вычетов может фактически обнулить экономию при покупке.

Статус и инфраструктура

Так как апартаменты формально не относятся к жилому фонду, город не обязан обеспечивать такую застройку социальной и транспортной инфраструктурой. Рядом может не быть школ, детских садов, медицинских учреждений, доступного транспорта.

Даже если апартаменты находятся в жилом районе, при распределении мест в школах и детсадах приоритет обычно отдают жителям домов с постоянной пропиской.

Итоги: что выбрать

Задайте себе эти вопросы, чтобы понять, для каких целей вы приобретаете апартаменты: для жизни или для инвестиций? Нужна ли постоянная регистрация? Готовы ли к более высоким налогам и коммунальным платежам? Планируете ли использовать налоговый вычет?

Кому подойдут апартаменты. Тем, кому важны окупаемость, низкая цена, месторасположение в центре или деловом районе. Потенциально более высокая доходность делают апартаменты инструментом для инвестиций.

Кому подойдёт квартира. Тем, кому важны социальные гарантии: инфраструктура, льготы и господдержка, постоянная регистрация, возможность получить налоговый вычет.

Оксана Жукова