Ипотека в силу закона и в силу договора: в чём разница и какую выбрать

О том, что есть термин «ипотека», слышали, наверное, все. Но не все знают, что ипотека бывает двух видов: в силу закона и в силу договора.

Расскажем, что это за понятия и чем отличается ипотека и в силу закона от ипотеки в силу договора, какую ипотеку банки оформляют чаще всего и какая из них выгоднее для заёмщика.

Что такое ипотека в силу закона и ипотека в силу договора

Залог недвижимости или ипотека чаще всего используется при выдаче физлицам банковских кредитов. Пока жильё в ипотеке, заёмщик ограничивается в праве распоряжаться недвижимостью без согласования с банком, А залогодержатель, то есть банк вправе распорядиться заложенной недвижимостью в случае невыполнения заёмщиком своих обязательств по договору.

Ипотека в силу закона возникает, когда заёмщик хочет купить квартиру и кредит выдают под залог приобретаемой недвижимости.

Например, Константин купил двухкомнатную квартиру в ипотеку на деньги, которые ему дал банк. Пока Константин не расплатится с банком, квартира будет находиться в залоге у банка. Если Константин перестанет платить банку ежемесячные ипотечные взносы, то банк может обратиться в суд и ипотечную квартиру выставят на торги. Подробнее о том, что будет, если не платить по ипотеке, мы рассказали в отдельной статье.

Ипотека в силу договора возникает, когда заёмщик берёт кредит на любые цели (например, на покупку автомобиля) под залог недвижимости, которая уже находится в его собственности.

Например, Александр хочет купить дорогой автомобиль, но у него не хватает денег. У Александра в собственности есть однокомнатная квартира. Банк выдаст ему кредит, если он предоставит в залог квартиру. Если Александр перестанет вносить ежемесячные платежи по кредиту, то банк может распорядиться квартирой.

В чём сходство ипотеки в силу договора и в силу закона

Неважно, какую ипотеку оформляет заёмщик ― по закону или по договору, в любом случае он получает от банка деньги на свои цели, оставляя банку залог в виде недвижимости. Заёмщик обязуется вносить ипотечные платежи в соответствии с графиком и вправе закрыть ипотеку досрочно полностью или частично.

Права банка при любом виде ипотеки будут похожими: если заёмщик перестанет вносить ежемесячные платежи, то банк может распорядиться заложенной недвижимостью. Обременение снимают только после полной оплаты долга.

Особенности ипотеки в силу закона

Ипотека в силу закона более распространена и востребована, именно её выдают банки в большинстве случаев.

При ипотеке в силу закона процесс кредитования проходит примерно в таком порядке:

1. Заёмщик, которому нужны деньги на покупку квартиры, предоставляет в банк справки. По ипотеке в силу закона требования к заёмщику достаточно жёсткие.
2. Если банк одобрил ипотеку, то заёмщик выбирает квартиру и передает в банк документы на недвижимость. Банк проверяет недвижимость. О том, как банки проверяют квартиры перед тем как оформить ипотеку мы рассказали в отдельной статье.
3. Банк выдаёт кредит на приобретение квартиры ― это целевой заём. Процентные ставки и сроки погашения по ипотеке, оформленной по закону, обычно выгоднее, чем по договору. В первом случае можно получить больше денег от банка. Когда берут ипотеку по закону можно воспользоваться льготными программами, например, семейной или сельской ипотекой.
4. Приобретаемую квартиру заёмщик сразу оставляет в залог банку.
5. При регистрации перехода права собственности в Росреестре одновременно регистрируют ипотеку. Платить госпошлину за регистрацию ипотеки не нужно.
6. Особенности ипотеки в силу договора

При ипотеке в силу договора процесс кредитования проходит примерно так:

1. Заёмщик обращается в банк за кредитом. Как правило, просить у банка деньги можно на любые цели, чаще всего это потребительский кредит, например, на покупку автомобиля, на лечение, на образование, на ремонт. Обычно в банке такие кредиты называют «Потребительский кредит под залог недвижимости» или «Кредит наличными под залог квартиры». Требований к заёмщику меньше, чем при ипотеке в силу закона.
2. Если банк одобряет кредит, стороны подписывают договор. Процентная ставка по нему выше, а срок погашения короче, чем при ипотеке в силу закона. К тому же, по ипотеке в силу договора можно получить меньше денег от банка, чем при ипотеке в силу закона.
3. Заёмщик предоставляет в залог недвижимость, которая уже находится в его собственности. Банк и заёмщик подписывают ипотечный договор.
4. Ипотечный договор регистрируют в Росреестре. За регистрацию договора ипотеки физлицо уплачивает госпошлину 1000 ₽, для организаций госпошлина составит 4000 ₽ (подп. 28 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Подводим итог: чем отличается ипотека в силу закона и в силу договора

Надежда Шорохова